Ao assinar o contrato de financiamento imobiliário, seja através do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou financiamento próprio, o mutuário tomador do empréstimo pode escolher qual sistema de amortização será utilizado.

De acordo com o presidente do escritório de representação da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Lúcio Delfino,os sistemas de amortização mais utilizados são o Sistema de Amortização Constante (SAC) e a chamada Tabela Price, ou sistema francês de amortização. “A diferença entre um e outro envolve explicações matemáticas um pouco complexas”, reconhece. Mas, Delfino diz que resultam no seguinte:

Sistema de Amortização Constante (SAC)

Prestação diminui ao longo dos anos;

Devedor paga menos juros;

Prestação inicial maior.

É o melhor dos sistemas, nesse o mutuário pagará menos juros ao final do financiamento, pois tem uma amortização constante no saldo devedor ao longo dos anos, de forma que o montante financiado diminuirá numa velocidade mais rápida, ainda que se mantenha o prazo.

Sistema Price

Prestação aumenta ao longo dos anos;

Devedor paga mais juros;

Prestação inicial menor.

Nesse sistema, o mutuário tem uma prestação menor no início do financiamento e que aumenta no decorrer dos meses. Isso porque, inicialmente, a amortização do saldo devedor é pequena e aumenta no decorrer dos anos.

Em um financiamento de R$ 100 mil, com prazo de 240 meses, taxa de juros de 10% ao ano e correção monetária da TR, estimada em 2% ao ano, o presidente da ABMH informa que seriam os seguintes resultados:

SAC Tabela Price
1ª Prestação R$ 1.250,00 R$ 965,02
Última prestação R$ 626,61 R$ 1.439,28
Valor total pago R$ 298.910,81 R$ 345.426,82
Juros totais pagos R$ 149.766,09 R$ 196.282,10

Como visto, a opção pelo Sistema Price deve ser utilizada somente quando o comprador não tem condições de optar pelo SAC, como ressalta presidente da ABMH. “Também é importante que tenha expectativa de aumento em sua renda mensal ou uma ambição real de fazer a quitação antecipada do financiamento antes do prazo final contratado inicialmente”, destaca.

Consórcio

Embora tenha uma proposta diferente do financiamento, para quem planeja comprar, construir ou reformar um imóvel e pode esperar para fazer uso do bem ou iniciar a obra, o consórcio também pode ser considerado. “Mas cada pessoa deve analisar seu caso individualmente”, como observa Delfino.

No consórcio, o valor da carta de crédito e das parcelas é corrigido com base no valor do bem ou da inflação, que ocorre, em geral, uma vez por ano, utilizando os índices oficiais, como INCC, IGP-M ou INPC. “Ou seja, as prestações e o valor da carta de crédito aumentam com o passar dos anos (o valor da carta de crédito aumenta até a data da contemplação, já as prestações aumentam até o final do prazo contratado). Assim, os primeiros contemplados do grupo pagarão uma parcela correspondente ao valor atualizado do bem, embora tenham recebido uma carta de crédito em valor inferior no momento da contemplação (por lance ou sorteio)”, esclarece o presidente da ABMH.

O consórcio acaba sendo mais atrativo que alguns financiamentos porque nele não há cobrança de juros. “Todavia, se comparado a algumas linhas do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), como as do programa Minha Casa Minha Vida ou Pró-Cotista, do FGTS, o crédito do consórcio pode sair mais caro.”

 Para analisar o Custo Efetivo Total e, assim, optar pelo consórcio ou financiamento, Lúcio Delfino diz que o interessado deve verificar se os encargos do consórcio (taxa de administração, correção monetária, seguros etc.) são menores que os encargos do financiamento (taxa de juros, correção monetária, seguros etc.).

 Sobre a ABMH – Idealizada 1999 e mantida por mutuários, a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é uma entidade civil sem fins lucrativos que tem como objetivo difundir as formas de defesa de quem compra imóveis, em juízo ou fora dele, com o efetivo cumprimento dos dispositivos legais. Atualmente, a Associação possui representações em 10 estados (confira abaixo), além do Distrito Federal, e presta consultoria jurídica gratuita.