A regularização das propriedades imóveis no Brasil ainda está longe de ser o ideal. Muito acreditam a escritura pública é documento que comprova a propriedade, já outros têm o costume construir em um mesmo terreno mais de uma propriedade mantendo apenas um registro. É comum termos alguém na família que reside em um andar de cima de outra residência, tendo assim duas famílias no mesmo lote. Saiba que esta questão já pode ser regularizada e as propriedades devidamente separadas.

O presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Vinícius Costa, ressalta que desde 2017 já está parcialmente regulamentado o direito de laje no Código Civil. “Entende-se por laje a propriedade construída na superfície de outra propriedade, formando unidade distinta daquela originalmente erguida no solo. Este segundo andar pode então ser reconhecido pelas autoridades como uma unidade autônoma e, com isso, ganhar o mesmo tratamento da unidade inferir. Por tratamento dizemos, registro na prefeitura, IPTU próprio, numeração própria, e principalmente registro no cartório de registro de imóveis próprio”, explica.

Porém, nem sempre a questão é simples de se resolver, pois para se chegar ao registro é necessário ter uma escritura pública (documento lavrado pelo cartório de notas que atesta um negócio jurídico envolvendo o imóvel). “Quando esse documento não existe, ou se torna impossível fazê-lo, às vezes por razão de falecimento do vendedor, a alternativa viável para regularização é o processo de usucapião”, conta Vinícius Costa.

Segundo o presidente da ABMH, atualmente existem três tipos de usucapião que se subdividem gerando ao todo seis modalidades. A mais comum de se ver nas grandes cidades é a usucapião especial urbana. “Tem como requisitos necessários: aparência de dono do imóvel (apresentar-se para sociedade como dono daquele imóvel), posse mansa e pacífica (nunca ter tido a posse questionada por alguém) por pelo menos 5 anos, utilizar o imóvel como moradia própria ou familiar ter o imóvel menos de 250 m² e não ser possuidor de outro imóvel na mesma comarca.”

Se não há escritura pública, mas há o preenchimento dos requisitos da usucapião, a alternativa mais viável para regularização da propriedade é propor a competente ação de usucapião e requerer no mesmo processo o desmembramento da matricula do imóvel de solo ou a criação de uma nova matrícula para o imóvel de superfície. “Vale ressaltar que a usucapião é modalidade de aquisição originária de propriedade, por isso, em caso de procedência do pedido, a sentença que declara a propriedade simplesmente é levada ao cartório de registro de imóveis para que as medidas sejam tomadas sem a necessidade de recolhimento de ITBI pelo proprietário”, finaliza Vinícius Costa.