Seja em virtude da crise financeira, problemas de saúde ou familiares, há pessoas que se veem na difícil situação de ter que se desfazer do imóvel financiado. Neste momento, além das dúvidas sobre como desfazer o negócio, há o temor de perdas financeiras. A boa notícia é que isso pode ser feito sem prejuízo, como esclarece especialista da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH).

De acordo com o presidente da entidade, Lúcio Delfino, atualmente, quem pretende se desfazer de um imóvel financiado pode concluir a compra e venda como se o bem estivesse livre e desembaraçado de qualquer ônus. “Assim como nas demais operações imobiliárias, o comprador pode quitar o preço da unidade através de recursos próprios, FGTS, financiamento ou consórcio habitacional. Basta que ambas as partes (comprador e vendedor) observem as regras gerais do negócio. A única diferença é que o parte do pagamento será utilizado, inicialmente, para quitar o financiamento existente e somente o restante será repassado ao vendedor”, explica.

Mas nem sempre foi assim. Quem se aventurou a financiar um imóvel no final da década de 80 ou início da de 90, sabe bem como eram os financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação. “Embora, assim como é feito hoje, o saldo devedor fosse reajustado mensalmente com o índice de correção monetária e a taxa de juros eleitos no contrato, naquela época o reajuste das prestações era atrelado ao salário ou à categoria profissional do titular do financiamento”, lembra Delfino.

Por tal motivo, quando o mutuário queria vender o imóvel, dificilmente conseguiria “transferir” o financiamento sem alterar o valor da prestação, esclarece o presidente da ABMH. “A saída encontrada por muita gente era recorrer ao chamado contrato de gaveta. Tratava-se de um contrato de promessa (ou compromisso) de compra e venda com cessão de direitos e obrigações, no qual o proprietário/cedente recebia um valor inicial (à vista ou parcelado) e transferia a responsabilidade do pagamento das prestações para o comprador/cessionário, sem autorização da instituição financeira.”

Conforme Delfino, a partir daí, se o comprador não conseguisse pagar as prestações em dia, era o nome do vendedor que seria negativado. “Por outro lado, o imóvel poderia ser penhorado por dívidas do vendedor, já que o imóvel continuava registrado em seu nome até a quitação do financiamento e registro da escritura de compra e venda. Tais negócios jurídicos, embora tivessem (e ainda tenham) validade entre as partes contratantes, seus herdeiros e sucessores, não têm validade perante terceiros (incluindo o agente financeiro), gerando grande insegurança jurídica.”

Atualmente, a situação é diferente, mas é essencial adotar certas precauções para evita aborrecimentos. Delfino ressalta que é bom lembrar que, no Brasil, a transferência da propriedade de bens imóveis é feita somente com o registro do título de transferência no cartório de registro de imóveis. “Esse título pode ser a escritura pública de compra e venda, de inventário, de doação, de divórcio e partilha de bens, a carta de arrematação ou o contrato particular de compra e venda com financiamento imobiliário ou utilização de FGTS (isto é, contratos ligados ao Sistema Financeiro), por exemplo.”

Assim, quando o comprador se utiliza de FGTS, financiamento ou consórcio habitacional, o próprio contrato poderá ser levado a registro e garantir que a propriedade do imóvel foi transferida para o nome do comprador. “Todavia, quando a quitação é feita por recursos próprios, é muito importante que o comprador exija a outorga da escritura pública de compra e venda, tão logo a documentação do imóvel esteja regularizada”, acrescenta o presidente da ABMH.

Ele ressalta que, embora a negociação seja livre, o mais indicado nessas hipóteses é fazer um contrato particular de promessa (ou compromisso) de compra e venda. “Pelo qual o comprador pague um valor inicial necessário à quitação do financiamento, mediante a entrega das chaves, e faça a quitação do restante do preço quando receber a escritura. De toda forma, vale o ditado: Quem não registra não é dono!”

A ABMH disponibiliza um rol com dicas e cuidados para quem pretende adquirir um imóvel, esteja financiado ou não, basta acessar aqui a cartilha da casa própria. Seguem alguns deles:

  • Solicite a certidão de matrícula do imóvel, com ônus e ações (validade 30 dias)
  • Peça certidões negativas de ações judiciais, fornecidas pela Justiça Estadual (ou Comum), Federal e do Trabalho (validade 30 dias)
  • Requisite a certidão de casamento ou nascimento (validade 90 dias)
  • Solicite a certidão negativa de débito expedida pelo município (validade 30 dias)
  • Peça uma declaração do síndico, a respeito de débitos condominiais (validade 30 dias)
  • Se o imóvel está financiado, solicite a cópia do contrato e a planilha de evolução do financiamento, para verificar qual o valor atual a ser quitado com o agente financeiro
  • Em caso de compra através de financiamento ou consórcio, não comprometa mais 20% da renda familiar com o pagamento das prestações