No Brasil impera a regra de que só é dono quem registra. Contudo, ainda há inúmeros imóveis não registrados pelo comprador e que requerem atenção para evitar problemas futuros aos herdeiros ou aos novos compradores.

A fim de evitar esse tipo de problema, de acordo com o presidente da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH), Vinícius Costa, toda relação negocial que envolva a aquisição de imóvel deveria começar com a elaboração de uma promessa de compra e venda. “Essa promessa de compra e venda, instrumento particular feito entre as partes, vai ditar as regras da relação que se consolidará através da escritura pública”, explica.

O advogado destaca que a escritura pública não é o documento que atesta a propriedade do bem imóvel. Na verdade, nada mais é do que a transcrição, em muitos casos, do que restou acordado na promessa de compra e venda, feita no cartório de notas à escolha das partes envolvidas. “Este é o documento hábil a se levar a registro no ofício de imóveis para proceder a transferência da propriedade para o nome do comprador”, conta Vinícius Costa.

Do início da negociação até a transferência da propriedade, o presidente da ABMH diz que o comprador deverá arcar com custos adicionais à compra e venda, como custos para lavrar a escritura pública, ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis intervivos) e registro da escritura no cartório de registro de imóveis. “Quando a operação é realizada dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), os custos de lavratura da escritura pública deixam de existir, uma vez que o contrato assinado junto ao banco já tem força de escritura pública, bastando apenas o recolhimento do ITBI e o registro do contrato no cartório de registro de imóveis.”

Caso seja a primeira aquisição dentro do SFH, o comprador tem direito a desconto de 50% dos emolumentos cartorários, nos termos da lei de registros públicos. “Em algumas cidades, se o imóvel for adquirido dentro do programa Minha Casa Minha Vida, além do desconto dos emolumentos cartorários, poderá o mutuário ter ainda desconto de 100% no ITBI”, aponta Vinícius Costa.

Apesar da complexidade do procedimento de registro da propriedade, o presidente da ABMH diz que ele é de extrema importância, pois garante primeiramente o título necessário para se dizer que é dono, resguarda o patrimônio de eventual problema relacionado ao nome do vendedor (penhora judicial, por exemplo). “Além disso, assegura uma nova operação de compra e venda, uma doação ou até mesmo uma sucessão mais tranquila. Em caso de irregularidade na propriedade, o novo adquirente, o donatário e os herdeiros ficaram obrigados a regularizar a primeira transferência para posteriormente conseguirem registrar a propriedade do imóvel em seu nome.”

Por isso tudo é que é muito importante sempre observar atentamente as fases contratuais (pré, contratual e pós), bem como respeitar as obrigações contratadas, em especial de transferência do imóvel para que não exista e não se transmita problemas. “Em caso de dúvidas, é extremamente aconselhável buscar auxílio de um advogado especialista em direito imobiliário para auxílio em toda a operação”, aconselha Vinícius Costa.