Os bancos decidiram reduzir as taxas cobradas de consumidores, pessoas físicas e jurídicas, depois da queda da taxa de juros (Selic) de 13,75% ao ano para 13%. A redução de 0,75% nos juros, anunciada pelo Banco Central, é muito esperada pelo mercado imobiliário em 2017. A redução da taxa básica de juros gera vários benefícios ao mercado financeiro, ao Governo Federal e aos consumidores de crédito, como avalia a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH).

De acordo com o presidente da entidade, Lúcio Delfino, a diminuição da Selic gera outro fator positivo, que será sentido nos próximos meses, por mutuários do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e Sistema Financeiro da Habitação (SFH). “A redução da Selic minimiza o risco de amortização negativa do saldo devedor, que ocorre quando a prestação se torna inferior à parcela de juros”, observa.

Lúcio Delfino explica que o saldo devedor de financiamentos do SFI e SFH é atualizado mensalmente, com base na taxa de juros contratada no ato da assinatura, que é pré-fixada, e no índice de correção monetária também eleito em contrato. “No caso dos financiamentos de imóveis concedidos por instituições financeiras, esse índice é a Taxa Referencial (TR), que também é utilizado para atualização dos saldos das contas vinculadas do FGTS e das cadernetas de poupança.”

O advogado acrescenta que o cálculo da TR, por sua vez, leva em consideração a chamada TBF (Taxa Básica Financeira), uma média ajustada divulgada diariamente pelo Banco Central, que utiliza como base as taxas mensais médias de captação de Certificados e Recibos de Depósitos Bancários pré-fixados das 30 principais instituições financeiras do país. “Sobre essa média é aplicado um redutor variável, que considera a política monetária, fatores conjunturais e a distribuição de ativos financeiros em seu cálculo. Conforme aumenta o valor da Selic, a TBF aumenta e, por conseguinte, o valor da TR também cresce”, completa o presidente da ABMH.

Nos últimos anos, muitos mutuários verificaram que, mesmo pagando as prestações em dia, o montante financiado (saldo devedor) deixou de diminuir e, em alguns casos, aumentou. O fenômeno é conhecido como amortização negativa do saldo devedor. “Quando isso acontece, a instituição financeira é obrigada a rever o valor das prestações mensais, de forma que ao final do prazo contratado (pelo menos em tese) o saldo devedor esteja zerado. O recálculo do valor da prestação geralmente é feito uma vez por ano, e varia conforme evolução do saldo devedor. Se a prestação não é suficiente para pagar os juros, a correção monetária, os demais encargos (seguro, tarifas etc) e amortizar o saldo devedor, ela aumenta, readequando-se à realidade da dívida (saldo devedor)”, explica.

Embora a redução da Selic minimize o risco de amortização negativa do saldo devedor, a dica é ficar de olho. “Todos os meses, quando o devedor da casa própria recebe o boleto para pagamento da prestação, é interessante verificar se o saldo devedor diminuiu. Se não houve redução, a saída é buscar uma alternativa junto ao Banco, sob pena de existir um saldo devedor residual ao final do prazo do financiamento”, orienta Lúcio Delfino.