Que 2016 não foi um ano fácil, todo mundo já sabe. Tivemos de tudo: recessão, impeachment, prisões… Esse cenário trouxe reflexos para o mercado imobiliário. Enquanto por um lado os preços dos imóveis apresentou queda, por outro, boa parte dos mutuários não teve como aproveitar esse momento. Com a crise, houve grandes perdas de poder aquisitivo, aumentando a inadimplência, o que pode acarretar na perda do imóvel. Mas antes de entregar os pontos e dar a causa como vencida, é preciso analisar a situação e discutir judicialmente a validade do procedimento de execução, a fim de se averiguar possíveis irregularidades na cobrança da dívida.

De acordo com o consultor jurídico da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Vinícius Costa, como em alguns casos esse tipo de processo corre à revelia do Poder Judiciário, a única forma de o mutuário fazer valer seus direitos é através de uma ação. “É perfeitamente possível discutir judicialmente a validade do procedimento de execução, oportunidade em que passará pela análise de um juiz todo o procedimento. Se não for chancelado pelo judiciário os atos praticados pelo agente financeiro, tem-se pela nulidade de todo o procedimento e retorno à situação inicial de contrato de financiamento ativo”, conta.

Mas, independente do contexto atual, cada caso deve ser analisado isoladamente. Um exemplo que prova que os mutuários podem sair vencedores ocorreu em Governador Valadares, na Região do Vale do Rio Doce, em Minas Gerais. Em ação proposta em favor de associados do município, a ABMH conseguiu decisão de 1ª instância declarando nulo o procedimento de execução da dívida realizado pela Caixa Econômica Federal, e ainda a liquidação do contrato pela prescrição, como conta Vinícius Costa.

Segundo ele, na época em que procuraram a ABMH, os mutuários encontravam-se inadimplentes há mais de 10 anos com o contrato de financiamento e estavam na iminência de perder a propriedade e posse do imóvel em razão de leilão que já estava marcado para ocorrer. “Após dois anos de processo, sobreveio sentença reconhecendo a prescrição da dívida e a nulidade do procedimento de execução realizado pela Caixa”, conta.

Vinícius Costa diz que, no entender do magistrado, no ano 2000, houve o vencimento antecipado da dívida, em atenção ao que dispõe o próprio contrato de financiamento (vencimento de três prestações sem pagamento), e que a Caixa dispunha de 10 anos, a partir de então, para tomar as medidas cabíveis para cobrar essa dívida. “Dentre as medidas cabíveis se encontra a execução forçada do contrato através do rito disposto no Decreto-Lei 70/66, rito este totalmente extrajudicial. Como o procedimento de execução somente foi iniciado no ano de 2013, considerou-se que a dívida já estaria prescrita e, consequentemente, não poderia mais o agente financeiro exigir judicial ou extrajudicialmente o seu pagamento”, explica o consultor jurídico.

Para os mutuários do Vale do Rio Doce, o caso teve um final feliz. No entanto, para evitar que a situação chegue ao ponto extremo de o imóvel ser levado a leilão, Vinícius Costa aconselha que o mutuário deve se prevenir. “Ou seja: ao visualizar uma possibilidade de inadimplência, buscar logo auxílio jurídico para verificar a possibilidade de revisão do contrato. Por outro lado, se a execução já está em tramite ou se já existe leilão designado para alienação do imóvel, a saída é buscar o poder judiciário e tentar a suspensão do leilão através de medidas jurídicas cabíveis. Vale lembrar que nas hipóteses de execução com base no Decreto-Lei 70/66 e pela Lei 9.514/97, todo o procedimento é extrajudicial e o mutuário muitas das vezes só fica sabendo do leilão em data próxima”, destaca.