Fonte: Época Negócios

Com o setor imobiliário debilitado por conta da crise pela qual passa o país, os investidores que quiserem lucrar nesse mercado precisam garimpar bons investimentos para conseguir resultados positivos. O setor foi extremamente afetado pela alta de juros, desemprego e queda da renda real do trabalhador brasileiro. O radar Abrainc/Fipe, que mede variáveis macroeconômicas e indicadores específicos do mercado imobiliário, atingiu o menor patamar da série histórica em setembro. Para piorar, as expectativas não são das melhores, com projeções de uma retomada lenta e gradual, que ainda deve demorar para ter início.

Durante o Painel FipeZap 2016, realizado ontem (29/11) em São Paulo, especialistas debateram as perspectivas para o setor e sinalizam que, para ter resultados positivos no setor imobiliário, é necessário se apoiar em dados e tomar decisões acertadas. “O mercado sofre muito hoje com queda de preço”, afirmou Eduardo Zylberstajn, coordenador do Índice FipeZAP. Os preços em queda desestimulam a compra do imóvel — afinal, o consumidor pode preferir postergar a decisão de compra se sua expectativa for de que os preços estarão menores no futuro. Do lado do vendedor, a perspectiva de desvalorização faz com que os proprietários tenham mais pressa em vender seus imóveis.

“No momento atual em que a macroeconomia está complicada e se sabe que a recuperação deve ser lenta e gradual, a microeconomia precisa ganhar espaço, com análises sobre variação de preço, de tipologia e de espaço. O termo garimpagem parece adequado”, afirmou Danilo Igliori, professor do Departamento de Economia da USP e presidente do conselho do DataZAP, empresa de pesquisa e inteligência imobiliária do Zap. “Uma das coisas mais interessantes é a complexidade no espaço e na tipologia do imóvel, essas variáveis permitem essa garimpagem”, completou. Por isso, defendeu ele, os investidores e agentes que atuam no mercado imobiliário podem se beneficiar da inteligência de dados.

Zylberstajn apresentou a evolução dos preços de imóveis no Brasil desde meados da década de 1960 e sinalizou que houve quatro períodos distintos nesse intervalo de tempo: um crescimento acentuado entre 1965 e 1979, que fez os preços quase dobrarem, seguida por uma queda entre 1980 e 1993, que derrubou os preços pela metade, levando-os de volta ao patamar de meados da década de 1960. Em seguida, o mercado passou por outra apreciação entre 1994 até 2015, período no qual os preços de imóveis triplicaram. Entre 2015 e 2016, contudo, os preços começaram a cair. Zylberstajn ressaltou que durante os períodos de alta, três fatores estavam presentes e ajudam a explicar o movimento de apreciação dos ativos imobiliários: crescimento da renda, expansão do crédito imobiliário e bônus demográfico.

“Para termos um ciclo parecido com os dois ciclos anteriores de expansão, precisamos desses três fatores. Naqueles períodos, havia folga para expansão do crédito imobiliário, algo que hoje não temos.” Além disso, mesmo que a economia brasileira retomasse um “ritmo normal de crescimento” – o que não é esperado pelos economistas –, não há expectativa de um aumento pronunciado da renda. Em terceiro lugar, “o bônus demográfico no Brasil não deve durar mais do que uma década, na região Sul, deve durar bem menos que isso”, afirmou o coordenador do FipeZap.

Nesse cenário, Zylberstajn destaca que o único fator que poderia sustentar um crescimento no mercado imobiliário seria uma redução nas taxas de juros. “Se não tivermos a solução para a questão dos juros, acho que teremos um mercado imobiliário com dificuldade de expansão”, afirma. “Mesmo assim, imaginando que a situação se resolva, voltaremos para uma trajetória que não será espetacular, mas mais estável”.

“Vejo que a saída para isso está no investimento inteligente, com base em dados e no entendimento desses dados”, afirmou Zylberstajn. Durante o evento, Igliori apresentou modelo de precificação automatizado lançado pelo DataZAP. “O preço de um imóvel engloba uma lisa de subpreços, em parte relacionados às características físicas do imóvel [metragem, quantidade de dormitórios, varanda e vagas de garagem] e em parte pelas características da localização [proximidade de metrô, escolas]”, explicou Igliori.

“Uma das tendências que estamos vendo é que o mercado de aluguel tem ganhado espaço sobre o mercado de compra e venda. Mas uma característica importante que vimos é que a locação tem perfil de imóveis menores”, afirmou Igliori. De acordo com o levantamento do DataZAP, entre 2013 e 2016 no centro expandido de São Paulo, a procura por imóveis para alugar estava concentrada em imóveis de um dormitório (44,69%) e dois dormitórios (38,34%). Apenas 14,35% daqueles que buscavam imóveis para alugar procuravam unidades de três dormitórios.  Imóveis de quatro dormitórios representaram apenas 1,08% das buscas, e apenas 0,003% da procura foi por imóveis de cinco ou mais quartos. Já para compra, os imóveis mais buscados são os de dois dormitórios (42,25%), seguidos pelos de três dormitórios (31,9%). Imóveis de um dormitório representam 20,19% das buscas para compra, e os de quatro dormitórios, 5,19%.

O sistema permite avaliar a influência da localização, por exemplo, de determinado imóvel não com base no bairro, mas no endereço do imóvel. Como exemplo, Igliori mostrou um estudo realizado na rua Fradique Coutinho, no bairro de Pinheiros, na capital paulista. Considerando um apartamento de 85 m², com três dormitórios, uma suíte e duas vagas, os preços chegam a variar 20% em relação à mediana apurada na rua. Outra possibilidade é fazer simulações de preço do metro quadrado em um imóvel situado em determinado endereço, de acordo com características como a metragem do apartamento e do número de quartos. Ciente dessas características, uma construtora ou incorporadora poderia maximizar seu retorno sobre o investimento.