Você já pensou em dar seu imóvel como garantia para conseguir um empréstimo? Em tempos de crise e de crédito escasso, a modalidade conhecida como home equity pode ser uma boa alternativa. Com taxa mais atrativas e maiores prazos, a alternativa tem se mostrado interessante para o consumidor que precisa de crédito com um valor alto. No entanto, é preciso ficar atento às desvantagens e riscos da transação antes de se optar por ela.

O empréstimo pessoal ou empresarial utilizando um bem imóvel como garantia é cada vez mais comum, como observa o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Lúcio Delfino. “A taxa de juros para esse tipo de operação é menor, se comparado às linhas de crédito da mesma natureza, porque o credor recebe a garantia real de pagamento, por meio da alienação fiduciária da unidade imobiliária”, informa.

De acordo com ele, qualquer imóvel pode ser utilizado na negociação: residencial, comercial ou rural, por exemplo. Basta que esteja quitado, livre e desembaraçado de quaisquer ônus. “Também não existe restrição ao chamado bem de família, ou seja, mesmo que seja o único, e utilizado como moradia própria e de sua família, o proprietário pode oferecê-lo como garantia. Outro requisito é que o proprietário do bem seja o próprio tomador do empréstimo ou corresponsável pela dívida”, acrescenta Delfino.

Nesse sistema, os direitos de propriedade são desmembrados, como esclarece o presidente da ABMH. O consumidor tem a posse direta do imóvel (pode fruir, usar e gozar), enquanto o credor financeiro tem a posse indireta do bem (que consiste no direito de dispor do imóvel). “Trocando em miúdos, o devedor (ou corresponsável) pode utilizar a unidade como quiser, inclusive alugar ou emprestar (respeitadas as limitações legais, tais como os direitos de vizinhança e as regras condominiais), mas não tem o direito de aliená-la, ou seja, não pode vender, doar, partilhar ou a oferecer como garantia de algum outro empréstimo, por exemplo.”

Desvantagens da modalidade

Embora a taxa de juros seja menor, o interessado precisa registrar o contrato na matrícula do imóvel, no cartório de registro competente, gerando um custo extra, que precisa ser colocado na ponta da caneta antes de assinar a papelada. “Em geral, quanto maior o prazo do financiamento, menor se torna o custo cartorário, se comparado aos juros que serão pagos”, conta Delfino.

Mas há desvantagens. Conforme o presidente da ABMH, embora os juros sejam menores que os praticados no mercado financeiro para empréstimos pessoais ou empresariais, são maiores que aqueles utilizados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), ou empréstimos destinados a atividades rurais, por exemplo. “Além disso, o credor pode exigir que seja feito um seguro por morte, invalidez permanente e danos físicos ao imóvel, onerando as prestações”, acrescenta.

Inadimplência pode levar imóvel a leilão

Em todo caso, o grande revés dessas operações se revela quando o devedor se torna inadimplente com o pagamento das parcelas. “Segundo a Lei 9.514/97, que regulamente a alienação fiduciária de bens imóveis no Brasil, a partir da primeira parcela vencida e não paga, o credor pode iniciar o procedimento de execução extrajudicial do contrato”, alerta Lúcio Delfino.

Antes que a situação chegue neste ponto, uma das alternativas apontadas pelo presidente da ABMH é tentar negociar a dívida. “Caso não haja essa possibilidade, o devedor pode solicitar uma revisão do valor das prestações na via judicial, para que se adéque à sua realidade financeira. O mais importante em todos os casos é tomar alguma atitude o mais breve possível.”

Se o caso chegar à execução, a instituição credora tem a obrigação de notificar o devedor pessoalmente a pagar o débito em 15 dias. “Findado este prazo, a propriedade do imóvel é transferida para o nome do credor financeiro, que, em seguida, é obrigado a levar o bem a pelo menos dois leilões públicos. Se a unidade não for arrematada em algum dos leilões, o credor fica com ela e a dívida é integralmente quitada”, explica Delfino.

Além dessas obrigações, o procedimento de execução (e leilão) deve observar alguns requisitos, sob pena de ser declarado nulo. “Quando o financiamento/empréstimo é tomado e/ou garantido por mais de uma pessoa (um casal por exemplo), todos os devedores e corresponsáveis devem ser notificados pessoalmente para pagar a dívida em 15 dias”, orienta.

Além da notificação inicial, o devedor (e corresponsáveis) devem ser notificados sobre as datas dos leilões e o imóvel não pode ser vendido por preço inferior a 60% de sua avaliação de mercado. “Após os leilões, o credor deve repassar ao devedor (ou corresponsável) a diferença entre o valor da arrematação e da dívida. Se não houve arrematante, pode-se pleitear a devolução da diferença entre o valor de mercado e da dívida”, esclarece.

Até a data do último leilão, o devedor ou corresponsável tem o direito de pagar a dívida e evitar a perda do bem, como conta Delfino. “Embora as instituições financeiras aceitem o pagamento somente até o final do prazo de 15 dias (contados a partir da notificação pessoal), a legislação e o Poder Judiciário garantem essa possibilidade.”

Negócio bem pensado

De acordo com o presidente da ABMH, tudo isso deixa claro que o interessado deve estudar bem as modalidades de crédito antes de aderir ao empréstimo com garantia real, se for o caso, através de um consultor financeiro ou profissional independente, que atue na área. “Confiar no gerente bancário nem sempre é uma boa opção, a tendência é que ele venda um produto da própria instituição, e que – logicamente – tenha maior margem de lucro para o banco.”

Outra dica é não comprometer mais de 20% da renda com o pagamento das prestações. “Além de ter plena e absoluta certeza de que conseguirá adimplir pontualmente com os pagamentos, especialmente quando o imóvel ofertado é a moradia do devedor ou de sua família. Vale o ditado, é melhor prevenir que remediar”, conclui Lúcio Delfino.