A prestação do financiamento habitacional é um verdadeiro bicho de sete cabeças para qualquer pessoa. Em uma conta muito simples, de tudo que já foi pago ao banco, comparando com o que foi abatido da dívida, a primeira impressão que se tem é de que o financiamento tem juros abusivos. Na verdade, o mutuário não vê tanta diferença no valor das parcelas porque nem tudo que ele paga é destinado à amortização do seu saldo devedor.
Para entender o valor da parcela, é necessário saber como é calculada a prestação do financiamento habitacional. De acordo com o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Vinícius Costa, a prestação é composta de três a quatro elementos. “Amortização, juros, seguros e taxa de administração (esta não presente em todos os contratos de financiamento)”, enumera.
A taxa de administração do contrato de financiamento habitacional que é cobrada pelas instituições financeiras tem respaldo no Banco Central. Vinícius Costa diz que não se sabe ao certo sua função, uma vez que é a própria instituição bancária cobra pela emissão de planilhas de evolução, o que ocorre principalmente com a Caixa Econômica Federal. “Essa taxa tem um valor médio de R$ 25,00, pago mensalmente na parcela do financiamento habitacional. Para entender o seu impacto, em um contrato de 300 meses, se cumprido rigorosamente, ao final terá sido pago R$ 7.500,00 que não vai amortizar um centavo sequer na dívida com o banco”, destaca.
Os seguros embutidos no financiamento habitacional, que são obrigatórios (Decreto 73/66), são por Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos no Imóvel (DFI). Eles têm como finalidade garantir o pagamento do financiamento em caso de inadimplência. No entanto, apesar de serem pagos mutuário, quem recebe o valor é o banco. “O valor pago a título de seguros MIP e DFI são embutidos também na prestação e o seu valor é calculado levando em conta a idade do mutuário, o valor do imóvel e o saldo devedor. Quando esses elementos variam para mais ou para menos, o seguro também tende a variar. Destaque-se que o seguro é obrigatório, mas a parcela que se paga mensalmente não abate o saldo devedor, ele é redirecionado à seguradora”, informa Vinícius Costa.
Já os juros remuneratórios ou compensatórios têm a finalidade de conceder à instituição financeira um lucro pelo empréstimo ao mutuário, ou seja, têm a finalidade de remunerar a instituição financeira pelo contrato firmado com o mutuário. No entanto, não existe em lei nada que determine que a taxa tem de ser de 12% ao ano, por exemplo, ou 1% ao mês, conforme o presidente da ABMH. “Os juros somente são considerados abusivos se praticados em 1,5 vez a mais que a média do mercado. Dentro do financiamento habitacional, como as instituições que operam no SFH e SFI são mais restritas, acaba que não se tem uma variação muito grande entre um banco e outro e não se tem uma possibilidade grande de questionar juros abusivos.”
Quanto aos juros, o que é importante destacar é que quanto maior o saldo devedor e quanto maior o tempo de financiamento, mais juros o mutuário irá pagar. “Também é importante destacar que os juros são calculados mensalmente pelas instituições e variam de valor dentro da prestação do mutuário. Contudo, também entram para o grupo das parcelas da prestação que não abatem o saldo devedor”, informa Vinícius Costa.
Por fim, a amortização destina-se ao abatimento do saldo devedor. Hoje, os financiamentos normalmente são concedidos utilizando o Sistema de Amortização Constante (SAC), no qual a parcela que o mutuário paga de amortização na prestação do seu saldo devedor tende a ser sempre constante, uma divisão exata entre o saldo devedor e a quantidade de prestações contratadas junto ao banco. “Contudo, como os contratos contam com uma correção mensal do saldo devedor (seja pela TR, seja pelo IPC-A), de 12 em 12 meses a parcela de correção é revista pelo banco para adequar à realidade de liquidação da dívida ao final do contrato”, explica o presidente da ABMH.
Para auxiliar na compreensão, Vinícius Costa elaborou duas tabelas. Na primeira, foi considerado como base um empréstimo de R$ 100.000,00, à taxa de juros de 1% ao mês, com pagamento em 10 prestações. Na segunda, o pagamento será realizado em 20 prestações. “Não levaremos em conta a correção do saldo devedor, assim como é feito nas planilhas teóricas apresentadas pelas instituições quando da realização do financiamento habitacional”, explicou o presidente da ABMH.
Pela mesma dívida (R$ 100.000,00), um financiamento em 10 meses representa um gasto a mais de R$ 6.750,00. Já o financiamento em 20 meses representa um gasto a mais de R$ 13.000,00.
