Diante da entrada em vigor das novas regras, o especialista aponta caminhos para quem quer compra seu imóvel
A partir de amanhã, 1º de outubro, começa a vigorar o aumento da taxa de juros para financiar a casa própria com recursos da poupança anunciado pela Caixa. A medida é válida somente para novos contratos e não atingirá o programa Minha Casa Minha Vida. Com a mudança, a taxa efetiva total para não clientes do banco passa de 9,45% ao ano para 9,90% ao ano, para compra de imóveis pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH). É a terceira vez no ano que o banco eleva as taxas, como lembra o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Lúcio Delfino.
Com a alteração, as novas taxas para correntistas da Caixa e servidores públicos sobem de 8,80% a 9,30% para 9,30% a 9,80% ao ano. Segundo divulgado pela própria Caixa, o motivo para a mudança é o aumento das taxas básicas de juros (Selic, hoje a 14,25% ao ano), que diminui a competitividade da caderneta de poupança frente a outros investimentos, aumentando o número de saques por parte dos poupadores, e – assim – a diminuição dos recursos disponíveis para os financiamentos habitacionais. No SFH, o valor máximo do imóvel financiado é de R$ 750 mil nos Estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e no Distrito Federal; nos demais Estados, é de R$ 650 mil.
Já para o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), com imóveis acima de R$ 750 mil, a taxa para não clientes sobe de 11% para 11,50% ao ano. Para correntistas e servidores, as faixas passam de 10,20% a 10,70% para 10,50% a 11,20% anuais. “Em relação a imóveis comerciais enquadrados no SFI, o aumento será maior, com a taxa balcão – aquela destinada a quem não possui relacionamento com a Caixa: não são correntistas, nem recebem por conta salário da CEF, nem são funcionários públicos – subindo de 12% para 14% ao ano”, acrescenta Delfino.
Apesar da mudança, o presidente da ABMH ressalta que a alteração da taxa de juros não alcança os contratos do programa Minha Casa Minha Vida, os financiamentos com recursos do FGTS, e os contratos já assinados. Além disso, ele aponta uma solução: “Embora pouco divulgada, a Caixa possui uma linha de crédito do FGTS fora do programa MCMV para os trabalhadores que tenham carteira assinada há pelo menos três anos, e não possuam outro imóvel (urbano ou rural). Nesse caso, a taxa de juros fica em torno de 8,66% ao ano, o imóvel a ser financiado pode ser de até R$ 500 mil e o percentual máximo de financiamento chega a 90%.”
Para quem não se encaixa nesta hipótese e pretende comprar um imóvel, Delfino diz que as consequências são várias. “O aumento da taxa de juros implica, automaticamente, no aumento da prestação, no total pago a título de juros ao final do prazo do financiamento e no valor máximo que pode ser financiado pelo mutuário.”
Para exemplificar, o presidente da ABMH diz que, em um financiamento de R$ 200 mil, em 240 meses (20 anos), através do sistema de amortização constante (SAC), o mutuário que optar por ter relacionamento com a CEF (abertura de conta bancária na instituição, por exemplo), pagaria hoje R$ 2.320,94 de prestação (sem considerar os seguros obrigatórios). “A partir de amanhã (1º de outubro), essa prestação seria de R$ 2.397,59, considerando a variação da taxa de juros de 9,3% para 9,8% ao ano, um aumento de R$ 76,65 na primeira prestação. Ainda nesta hipótese, o valor pago a título de juros ao final dos vinte anos passaria dos ‘atuais’ R$ 179.256,84 para R$ 188.493,08, ou seja, um aumento de mais de 5%, que corresponde a R$ 9.236,24”, acrescenta.
Com relação ao valor máximo de financiamento, Delfino lembra que, inicialmente, a prestação não pode ultrapassar 30% da renda familiar. “Logo, uma família com renda mensal de R$ 8 mil poderia financiar até R$ 250 mil, considerando o prazo de 240 meses, sistema SAC, e taxa de juros de 9,3% ao ano. Com o aumento da taxa de juros para 9,8%, o valor máximo financiável seria de R$ 241 mil, o que representa um decréscimo de 3,6%, ou R$ 9 mil”, explica.
Com esta mudança, o especialista prevê que haja uma reação do mercado imobiliário, acarretando na queda do valor dos imóveis. “O aumento da taxa de juros dificulta o acesso ao crédito, o que, consequentemente, diminuiu a liquidez dos bens imóveis, e, em última análise, acaba por causar uma diminuição do preço. Trata-se da Lei da Oferta da Procura”, analisa Delfino.
Embora a alteração da taxa de juros não seja expressiva, se foz levado em consideração que já houve um aumento da taxa de juros no início do ano e a diminuição do percentual máximo de financiamento dos imóveis usados, a tendência é de queda no preço dos imóveis (especialmente os usados, com valores acima de R$ 500 mil), reitera Lúcio Delfino. “Além de maior participação dos consórcios imobiliários e dos financiamentos oferecidos por instituições privadas (que englobam os bancos e as incorporadoras que oferecem financiamento próprio).”
Com tudo isso, o conselho do presidente da ABMH é de que, quem pretende adquirir um imóvel, deve pesquisar preços e tentar negociar o menor valor de venda possível. Optar por um imóvel usado pode ser uma boa alternativa, pois a queda de preço para esses bens certamente será maior. “Fora isso, o consumidor deve tentar aumentar o valor da poupança inicial (entrada), inclusive utilizando os valores que eventualmente possuir no FGTS.”
Uma alternativa cada vez mais comum é dar o próprio imóvel como entrada, e financiar o restante, como observa Delfino. Finalmente, “se ainda assim for necessário recorrer ao crédito imobiliário, é importante verificar qual modalidade vai lhe atender melhor. As mais comuns são: consórcio imobiliário, financiamento do SFH (com recursos do FGTS ou SBPE), financiamento do SFI ou direto (com o construtor)”, enumera.
