É muito comum haver uma percepção de que os contratos de financiamento habitacional apresentam juros abusivos e que se paga muito, mas se abate muito pouco na dívida. Isso de fato ocorre porque a sistemática desse tipo de contrato, aliada ao tempo de empréstimo, fazem com que a parcela de juros, em grande parte do período de pagamento, seja maior que a parcela de amortização da dívida.

Particularidades, como taxa de juros, tempo de contrato e sistema de amortização, são os grandes responsáveis pela sensação de pagar dois, três imóveis no financiamento habitacional, como atribui o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Vinícius Costa. “Relativo aos juros, muitos mutuários chegam a cogitar que eles seriam abusivos. Porém, é preciso entender, efetivamente, o que é isso”, pontua.

Ele explica que juros abusivos, de forma bem direta, podem ser interpretados como uma taxa elevada, ou seja, muito acima da média de mercado. “Para financiamento habitacional, não existe um teto para essa taxa (10%, 11%, 12% ao ano). Ela varia de acordo com o próprio mercado imobiliário e a conveniência da instituição financeira na análise do crédito do mutuário”, explica.

Segundo Vinícius Costa, pode-se dizer, ainda, que juros abusivos abarcaria a sua capitalização, que seria a cobrança de juros sobre juros, fato que ocorre, inclusive, na poupança. Nesse caso, ele conta que vale ressaltar que desde a entrada em vigor das Leis 9.514/97 e 11.977/2009, é permitida a cobrança de juros capitalizados nos contratos de financiamento habitacional. “Ainda, a grande maioria dos peritos judiciais entendem que os sistemas de amortização atualmente utilizados nos contratos de financiamento não contemplam capitalização de juros”, completa.

Vale destacar que um grande vilão dos financiamentos habitacionais, o prazo de contrato, não é observado, conforme o advogado. Ele acrescenta que, regra geral, o mutuário gosta de optar por grandes prazos (360, 400, 420 meses) e se esquece que, quanto mais tempo você tem para devolver o dinheiro, mais juros você vai pagar e menos você vai diminuir no mês o seu saldo devedor. “Um financiamento mais curto, que você precisa devolver o capital emprestado mais rapidamente implica em uma maior amortização da dívida. É uma matemática bem simples!”

Atualmente, os contratos de financiamento estão adequados ao que a lei e o poder judiciário reconhecem como válidos. Porém, não quer dizer que, mesmo constando disposições válidas, elas foram respeitadas durante o período de pagamento. “Por isso, antes de tomar qualquer medida judicial para questionar a evolução do financiamento deve ser feita uma avaliação contábil da evolução dos pagamentos por um contador que entenda das regras e condições de um contrato de financiamento habitacional, para depois buscar um advogado com conhecimento técnico específico para revisão do financiamento ”, orienta Vinícius Costa.