No dia 21 de agosto foi comemorado o Dia do Mutuário. A data faz referência à Lei 4.380, de 21 de agosto de 1964, que instituiu a correção monetária nos contratos imobiliários de interesse social, o sistema financeiro para aquisição da casa própria, criou o Banco Nacional da Habitação (BNH), e sociedades de crédito imobiliário, as Letras Imobiliárias, o Serviço Federal de Habitação e Urbanismo. Desde que entrou em vigor, muita coisa mudou, principalmente o comportamento do consumidor, que está mais ciente dos seus direitos.

Além disso, de lá para cá, o mutuário ganhou o auxílio gratuito para esclarecimento de dúvidas que contribuem para assegurar a compra de um imóvel de forma mais segura. A Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), por exemplo, presta essa assessoria. Confira, abaixo, algumas dicas da entidade sobre seguros habitacionais, promessa de compra e venda, dentre outros.

Aos contratos de financiamento aplica-se o Código de Defesa do Consumidor

O Código de Defesa do Consumidor apresenta em seu artigo 3º a definição pura do que venha a ser fornecedor de produtos e serviços. Nessa definição não se vislumbra, em um primeiro momento, a identificação de que as instituições financeiras se enquadrariam nessa categoria, apesar do legislador ter identificado várias atividades (produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, distribuição e comercialização). E essa interpretação restritiva da lei levou por vários anos teses de bancos aos nossos tribunais de que não se aplicaria aos contratos de financiamento habitacional as regras do Código de Defesa do Consumidor.

Depois de enfrentar vários recursos sobre o assunto, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 297 consolidando o entendimento de que se aplica às instituições financeiras as normas do Código de Defesa do Consumidor.

Esse posicionamento é bem acertado, uma vez que a concessão de financiamento se apresenta como atividade fim da instituição, sendo o mutuário o consumidor final da relação negocial. Ainda, dentro do mesmo código, mais precisamente artigos 52 e 53 já avistamos normas que indicam que os contratos de financiamento habitacional são regidos pelo Código de Defesa do Consumidor.

Seguro habitacional não representa venda casada

A definição de venda casada se encontra no inciso I do art. 39 do Código de Defesa do Consumidor. Venda casada é a prática que implica em condicionar o fornecimento de um produto ou serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço.

O que causa dúvida é: fiz um financiamento habitacional e fui obrigado a contratar um seguro, logo, temos a venda casada. Trata-se de afirmação equivocada, uma vez que a contratação de um seguro vinculado ao contrato de financiamento decorre de imposição legal, no caso Decreto Lei 73/1966.

O que tem sido reconhecido como abusivo por nossos tribunais é a imposição de uma única empresa para prestação de serviços relativa ao seguro. Portanto, cabe ao agente financeiro fornecer ao mutuário consumidor opções de seguradoras.

Retenção de 100% do valor pago na promessa de compra e venda é prática ilícita

Sempre que um negócio firmado entre construtora e consumidor se desfizer através de uma rescisão contratual, obrigatoriamente parte do valor pago deverá ser devolvido.

O inciso II do art. 51 do Código de Defesa do Consumidor reconhece como abusiva a cláusula contratual que subtraia ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga. Portanto, independentemente de quem é a culpa, sempre deverá haver por parte da construtora devolução de algum valor ao consumidor.

Recentemente o Superior Tribunal de Justiça reconheceu que o construtor deveria restituir ao consumidor 90% do valor pago pela aquisição de um imóvel na planta, uma vez que a rescisão se deu por culpa do consumidor.

Obviamente que se a culpa da rescisão for imputada ao construtor, todo o valor pago pelo consumidor deverá ser devolvido, aplicando-se a multa ao fornecedor.

Não se concede desconto de juros na liquidação de contratos de financiamento

O Código de Defesa do Consumidor assegura ao consumidor o direito de desconto proporcional dos juros antecipados sempre que optar pela liquidação de um contrato antecipadamente. Ocorre que tal regra não se aplica aos contratos de financiamento habitacional, isso porque o saldo devedor desses contratos não apresenta parcela de juros.

Devido à sistemática empregada nos financiamentos habitacionais os juros estarão presentes sempre nas prestações que são calculadas mensalmente através de um sistema de amortização (SAC, SACRE, Tabela Price, Juros Simples, etc.). O saldo devedor nada mais é do que a dívida pura ou o valor efetivamente emprestado pelo agente financeiro. Por outro lado, a prestação será sempre composta de uma parcela de juros, amortização, seguros e taxas.

Sendo assim, ao se requerer a quitação de um contrato de financiamento habitacional o mutuário pagará apenas saldo devedor sem qualquer incidência de juros embutido.

Nome do consumidor somente poderá ficar restrito por 5 anos nos cadastros de inadimplentes.

Os cadastros de proteção ao crédito (SPC e Serasa) são entidades consideradas de caráter público, movimentados por fornecedores de produtos e serviços que devem indicar com precisão informações acerca de consumidores.

Esses cadastros devem ser objetivos, claros, verdadeiros e em linguagem de fácil compreensão, sendo vedada a manutenção de informação negativa por prazo superior a 5 anos, conforme preceitua o parágrafo 1º do art. 43 do Código de Defesa do Consumidor.

As situações acima descritas são mitos que causam muitas dúvidas nos mutuários, em especial pela depreciação das informações por parte dos fornecedores de produtos e serviços, que, infelizmente ainda visam obter lucro acima da lei.