Não é incomum que o mutuário se planeje para ocupar o imóvel em uma determinada data e seja surpreendido com o atraso da obra, o que lhe causa imensos transtornos. No caso do Programa Minha Casa Minha vida não é diferente. No entanto, o que muitos podem não saber é que esse transtorno pode ser indenizado. Em decisão proferida este mês, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou em R$ 10 mil o valor a ser pago a título de danos morais por atraso de mais de um ano na entrega de um imóvel do programa que fica em Pernambuco.

Diante do crescimento em todo o país deste e de outros problemas, o STJ resolveu fixar teses que deverão ser seguidas pelos juízes em relação ao Minha Casa Minha Vida. O presidente da Associação dos Mutuários da Habitação (ABMH), Vinícius Costa, conta que uma delas diz respeito ao pagamento de comissão de corretagem, que, exceto para a Faixa 1 do programa, é devida desde que o interessado em comprar o imóvel seja previamente informado sobre o seu valor. “Na prática, o STJ entendeu que a intermediação é legítima e pode ser cobrada, porém, o mutuário somente se obriga a esse pagamento se houver comunicação prévia e cláusula contratual expressa quanto à prestação de serviço e seu valor. Caso contrário, será considerada indevida e ele terá direito a restituição do valor pago.”

O STF definiu, ainda, que na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel. “Este prazo não poderá estar vinculado à concessão do financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. Caberá ao mutuário, antes da assinatura do contrato de compra e venda, verificar se há previsão expressa e certa para entrega da unidade”, informa Vinícius Costa.

No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, a determinação é que haja o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, tendo por base o valor de locação de imóvel semelhante ao que ele comprou, mas ainda não lhe foi entregue. “Além disso, é necessário que seja entre ao mutuário um termo no qual consta a data limite em que lhe será entregue o imóvel”, completa o presidente da ABMH.

O Tribunal também estabeleceu como ilícita a cobrança de juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância. Estes juros são cobrados enquanto o empreendimento encontra-se em construção e ele é equivalente aos juros, correção monetária, seguro e taxa de administração, sendo que os juros são calculados com base no valor já liberado pelo banco para o construtor, em nome do consumidor, como explica Vinícius Costa. “Considerando que a data para entrega encerra a construção, consequentemente encerraria o pagamento de juros de obra, razão pela qual tem-se a sua ilegalidade se cobrado após o prazo previsto para entrega das chaves.”

Por fim, conforme o STF, o descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, que deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais prejudicial ao consumidor. “Durante a construção, o saldo devedor do mutuário com o construtor é corrigido pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC). Se o prazo para entrega da unidade é atingido e o bem não é entregue, considerando que a obra deveria estar pronta, somente se admite correção da dívida por índice que já não reflita mais a inflação setorial da construção civil”, conta Vinícius Costa.