A construção de um empreendimento imobiliário é um processo complexo, dispendioso, moroso, mas que tende a ser bom tanto para o construtor como para o comprador. Enquanto por um lado significa lucro para o empreendedor, por outro, na maioria das vezes, representa a realização da compra da tão sonhada casa própria. Contudo, por se tratar de um procedimento bastante longo, vários pontos específicos precisam ser observados para evitar dores de cabeça.

De acordo com o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Vinícius Costa, regra geral, as construções atuais de condomínio são feitas com base na Lei 4.591/64. “Nos termos desta legislação, o construtor deverá registrar, para fins de resguardar o consumidor, memorial descritivo das especificações da obra projetada, projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes, cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída”, como enumera o advogado.

Mas todo cuidado é pouco. Por isso a Lei 4.591/64 também expressa que é necessária a discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão, minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações. “Além desses documentos, outros são exigidos por lei. A complementação de todo esse rol, que está disposto no artigo 32 da Lei de Incorporação, é regra essencial para início das vendas das unidades”, ressalta Vinícius Costa.

Superada essa fase inicial documental, o construtor fica autorizado a iniciar as obras e ofertar no mercado a venda das unidades imobiliárias. E a importância dos documentos citados está justamente nessa fase de vendas, como informa o advogado. “Como o comprador não tem acesso ao físico do imóvel, não pode certificar que aquilo que foi prometido no contrato será efetivamente cumprido. Então, ele deve se cercar dos documentos acima citados para ter certeza de que aquilo que foi prometido em propaganda, anúncio ou contrato de compra e venda de fato foi registrado na incorporação do empreendimento, sendo este requisito – registro – a garantida de entrega da promessa.”

Contudo, o registro de toda documentação ainda não garante a finalização da construção. Infelizmente, não é comum haver no mercado construções com registro de patrimônio de afetação na matrícula do empreendimento. “Esse patrimônio de afetação garante, teoricamente, que todo o capital movimentado naquele empreendimento seja efetivamente investido ali, ou seja, não se admitiria a possibilidade de retirada de recursos angariados nas vendas para realocação em outras construções, bem como se misturem com os ativos da própria empresa”, explica Vinícius Costa.

A falta de patrimônio de afetação e prática de realocação de recursos para obra acabam, em alguns casos, levando a construtora à falência e abandono das obras. Segundo o presidente da ABMH, havendo comprovação de que a obra foi abandonada por mais de 30 dias, os compradores poderão se unir através da formação da comissão de compradores/adquirentes e buscar judicialmente a destituição da construtora. “Contudo, se o empreendimento for objeto de financiamento habitacional, especialmente se houver vincula com o programa Minha Casa Minha Vida, a destituição da construtora também se dará através de procedimento realizado pela própria Caixa Econômica Federal.”

Vinícius Costa acrescenta que, havendo a destituição do construtor, os compradores poderão optar por dar continuidade na obra fazendo os ajustes financeiros necessários, ou então alienar toda a obra e partilhar entre os adquirentes o produto dessa venda.