As instituições financeiras se mantêm no mercado através do giro de capital e uma das possibilidades mais importantes para que isso ocorra é o empréstimo. Diversas modalidades são ofertadas, como empréstimo pessoal e financiamento habitacional, mas o que tem chamado atenção é uma modalidade híbrida desses dois contratos.
A crescente onda de empréstimos diante de crises financeiras abriu espaço para empréstimos pessoais com garantia real (alienação fiduciária de imóvel quitado). “Esse tipo de contrato utiliza-se das regras dos contratos de empréstimo pessoal com a garantia que se dá aos contratos de financiamento habitacional (SFH e SFI), no caso um imóvel. É muito importante que o devedor saiba entender essa modalidade de contrato e as diferenças entre eles”, explica o presidente da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH), Vinícius Costa.
Ele conta que, na sua origem, esses contratos são caracterizados como empréstimos pessoais e não são regidos pelas legislações que se aplicam aos contratos de financiamento habitacional. “Isso porque a finalidade do empréstimo não está atrelada à aquisição da casa própria, mas simplesmente a um empréstimo pessoal com uma garantia real. Essa garantia real, por outro lado, se dá pela alienação fiduciária, que é registrada no imóvel do devedor que deve, no momento do empréstimo, deve estar livre e desembaraçado de qualquer outro tipo de garantia real ou constrição judicial (penhora, arresto, impedimento de venda etc.)”, esclarece.
Segundo Vinícius Costa, nessa modalidade de contrato, a taxa de juros é mais baixa que no empréstimo pessoal sem garantia, mas é mais alta que as taxas dos financiamentos habitacionais. “É permitida a aplicação de correção monetária ao saldo devedor e eleição de uma modalidade de sistema de amortização (SAC ou Tabela Price), como ocorre nos contratos de financiamento habitacional. Há, também, permissão de capitalização de juros mensal ou anual nesses contratos. Porém, é necessário que haja expressa previsão contratual”, completa.
Ao contrário dos contratos de financiamento, os contratos de empréstimo pessoa não contam com um seguro obrigatório por lei. É facultado ao devedor contratar um seguro por contra própria para essa finalidade. “Ou seja, qualquer imposição nesse sentido representa a chamada venda casada. O seguro somente será obrigatório para os contratos de financiamento habitacional vinculados ao SFH ou SFI. Além disso, pode ser cobrado pela instituição financeira taxas de avaliação do imóvel e tarifa de cadastro”, diz Vinícius Costa.
