Crédito com garantia em imóveis atrai mais bancos de varejo, oferta cresce e juros caem

O crédito com garantia em imóveis, ou home equity, está crescendo no Brasil e atrai agora os grandes bancos, o que favorece o aumento da oferta e a queda nas taxas cobradas, acompanhando também os juros da Selic. Até agora, apenas os pequenos e médios bancos eram os protagonistas do refinanciamento imobiliário, oferecendo linhas com prazos de até 20 anos e juros de 1% a 2% ao mês mais inflação, e que servem para pessoas endividadas trocarem débitos com juros estratosféricos por uma dívida mais barata ou para pequenos empresários arrumarem dinheiro para investir em seus negócios. Alguns grandes, como Caixa Econômica Federal, Santander e Bradesco e , que atuavam de maneira discreta, deram mais foco para o segmento. E, em maio, o Itaú Unibanco, maior banco privado, passou a oferecer a linha para os clientes. Outros bancos menores, como o Sofisa e o Paulista, também entraram nesse mercado, aproveitando que alguns concorrentes saíram ou atingiram seus limites de capital.

Itaú, linha para o Personnalité

O Itaú Unibanco já tem o crédito com garantia em imóvel desde 2014, mas há dois meses está fomentando mais esse tipo de empréstimo, diz a diretora da área, Cristiane Magalhães. O alvo são clientes do varejo de alta renda do segmento Personnalité que têm imóvel quitado, mas estão com cartão de crédito estourado ou devem no cheque especial. “É uma possibilidade de alongar o prazo da dívida com um custo menor”, explica. Segundo ela, a carteira do Itaú ainda está no começo, com R$ 200 milhões.

A executiva lembra que o mercado brasileiro de crédito com garantia em imóvel ainda é pequeno, em parte porque os bancos grandes não entraram nele para valer. Apenas pequenos e médios se especializaram e têm presença maior. “Muitos pequenos inclusive dão o crédito para o nosso cliente trocar uma dívida conosco”, explica.

Crescimento de 30% e juros em revisão

Cristiane diz que o banco espera um crescimento da carteira de pelo menos 30% este ano. “Mas é um processo gradual, de aculturamento do gerente e do próprio cliente”, diz. Ela destaca o prazo mais longo, até 10 anos no caso do Itaú, e o sistema de amortização constante (SAC), no qual as prestações e o saldo devedor caem com o passar do tempo, como atrativos do refinanciamento. O banco está também ajustando as taxas. “Temos uma taxa de 22% ao ano (1,67% ao mês) mais Taxa Referencial (TR, a mesma da poupança), mas estamos revendo isso semanalmente”, diz. Ela explica que o dinheiro do crédito não vem da poupança, por isso seu custo está mais atrelado ao mercado.

Questão cultural

A questão cultural ainda é um problema para o crédito com garantia em imóvel, admite Cristiane. Para ela, é um contrassenso em um país como o Brasil, onde o mercado imobiliário é tão difundido, as pessoas não usarem esse patrimônio quitado para levantar recursos com custo menor. “É uma contradição, pois as pessoas compram um apartamento, investem nisso todas suas economias para pagar 50% do valor e financiam os outros 50%, mas têm medo de refinanciar 30%, 40% para sair de uma dívida cara que ameaça até mais o patrimônio da família”, diz.

O mínimo que o Itaú financia é R$ 40 mil, mas o valor tem de ser razoável para compensar as despesas com transferência, registro em cartório de imóveis, seguro e documentação.

Santander, mais agressivo

Outro grande banco que resolveu investir mais no crédito com garantia em imóveis é o Santander, explica Fabrizio Ianelli, superintendente de negócios imobiliários. Mas o volume ainda é pequeno. “Sabemos que há uma questão cultural, mas achamos que, se for bem explicado e acompanhado de uma consultoria financeira, mostrando as vantagens em relação a outras linhas, o crédito com garantia em imóvel é uma alternativa para os que têm projetos de investimento ou que pretendem sair de uma dívida cara”, explica.

Ianelli espera um crescimento este ano também de 30% da carteira do Santander. “Escolhemos ser agressivos, com um custo mais competitivo e fomentando a oferta com os gerentes”, diz. O banco trabalha com taxa prefixada de 1,22% a 1,39% ao mês (era de 1,28% a 1,43% no começo do ano), dependendo do perfil do cliente, com prazos de até 20 anos. O valor financiado chega a 60% da avaliação do imóvel, que tem de ser urbano e não ter alienação. Apesar do prazo longo, a maioria dos devedores paga antes, diz Ianelli. Dos 12 anos contratados em média, a maioria das dívidas é quitada em 8 anos. “Não temos penalidade para o pré-pagamento, o saldo devedor é do dia, e aceitamos também amortizações extraordinárias”, diz.

Banco busca clientes endividados

Segundo ele, metade dos que usam o crédito com garantia em imóvel são empresários que precisam de capital de giro com um custo mais acessível. E outra metade são pessoas alavancadas, com dívidas muito altas e caras. “Conseguimos com os juros menores e o prazo mais longo reduzir pela metade as parcelas da dívida”, diz. O banco procura identificar entre seus clientes os que teriam perfil para usar esse crédito, ou seja, pessoas que estão recorrendo muito ao cartão de crédito ou ao cheque especial, ou empresários que buscam uma alternativa de crédito para suas empresas. “Mostramos para o cliente que há essa opção”, explica.

A inadimplência dessa linha também é baixa, diz Ianelli, próximas das do crédito imobiliário. E a operação é mais simples que a do crédito imobiliário, pois não há a figura do vendedor. “Conseguimos aprovar o crédito em 20, 25 dias”, explica. Depois, há o registro em cartório, o que pode esticar o prazo até a liberação do dinheiro para 45 dias.

Potencial de R$ 1 trilhão para refinanciar

O executivo do Santander diz que não tem ideia do tamanho do mercado de crédito com garantia em imóvel. Mas diz que o potencial “é gigantesco”. “O valor dos imóveis de pessoas físicas que podem ser utilizados para refinanciamento  beira R$ 1 trilhão, ou seja, há uma possiblidade de alavancagem gigantesca das famílias brasileiras”, diz. Uma maior estabilidade macroeconômica, com a retomada da economia e do emprego e inflação controlada e juros menores tendem a ajudar no crescimento desse tipo de financiamento.

Perfil do tomador mudou no Bradesco

No Bradesco, que tem uma carteira de R$ 2 bilhões em crédito com garantia em imóvel, o perfil dos tomadores mudou do ano passado para cá, explica Romero Gomes de Albuquerque superintendente executivo do Departamento de Empréstimos e Financiamentos do banco. “Eram mais ou menos 70% para levantar recursos para comprar outro bem, investir no negócio ou pagar uma reforma ou uma viagem e 30% para reestruturar dívidas”, explica. Agora, 57% são para comprar bens e investir, e 43% para pagar débitos. “Diante desse cenário recessivo dos últimos dois anos, as pessoas que têm possibilidade de alongar dívida por meio de imóveis estão fazendo isso, para ficar com prestações mais confortáveis dentro do orçamento”, explica.

Mais prazo para pagar

O banco fez algumas mudanças na linha para torna-la mais atrativa. O prazo passou de 10 para 15 aos para permitir uma prestação menor, com limite de financiamento de 60% do valor do imóvel. E as taxas caíram de 1,7% há 90 dias para 1,5% ao mês, prefixados. “Temos taxas pós, mas a clientela não procura, quer coisa mais previsível”, diz.

O executivo diz que, apesar da mudança de perfil do tomador, o volume de operações permanece constante. “Temos uma expectativa de crescer talvez 5%, 7%, até pelo ano atípico, as pessoas só tomam crédito por necessidade mesmo”, diz.

Muitos médicos  e dentistas

A linha, diz é muito usada por profissionais liberais, médicos e dentistas, que costumam ter um patrimônio imobiliário maior e aproveitam para fazer um empréstimo. “E no Brasil temos um conforto maior para financiar se comparado com os Estados Unidos, onde é comum as pessoas terem duas, três hipotecas”, diz.

Caixa estima crescer R$ 1 bi este ano

Na Caixa Econômica Federal, que tem R$ 5,5 bilhões em crédito com garantia em imóveis, a procura tem crescido, explica o diretor de produtos de varejo, Humberto Magalhães. Segundo ele, nessa fase de dificuldades na economia, mais pessoas usam esse recurso para alongar seus débitos com juros menores. Magalhães estima que a carteira da Caixa possa crescer mais R$ 1 bilhão este ano, para R$ 6,5 bilhões. “É uma carteira importante para nós, por isso temos uma taxa de juros competitiva”, diz. O banco cobra de 1,5% a 2,05% ao mês mais a TR, dependendo do prazo, tipo de imóvel e perfil do cliente. O valor financiado vai até 60% da avaliação do imóvel.

O prazo médio dos empréstimos na Caixa vai de 10 a 12 anos, mas em geral as pessoas quitam antes, diz Magalhães. “Como o sistema de amortização constante (SAC) vai reduzindo o saldo devedor e as prestações com o passar dos anos, as pessoas antecipam o pagamento”, explica. Há também uma preocupação nos casos de refinanciamento de dívidas de que o cliente ajuste seu orçamento, para não cair de novo no débito. “Temos orientação para os gerentes buscarem levar educação financeira para os clientes”, lembra.

Refinanciamento com troco

A Caixa oferece o crédito também para quem ainda não quitou o imóvel, explica Magalhães. “A pessoa pode pegar o crédito, quitar o saldo devedor e levar o troco”, diz. A Caixa financia imóveis residenciais, comerciais e terrenos, tanto urbanos quanto rurais explica o executivo. No caso dos terrenos, porém, eles têm de estar livres de dívidas. “Às vezes temos um produtor rural que tem um terreno ou fazenda e quer um crédito para investir”, explica.

O valor médio da carteira da Caixa é de R$ 214 mil. Magalhães lembra que o empréstimo inclui também um seguro de vida, que não está incluído nos juros, e que vai variar de acordo com a idade, o prazo e o tipo de imóvel.

Pequenos se mexem

Enquanto os grandes bancos buscam se posicionar nesse mercado, os pequenos procuram consolidar sua posição. Especializado em crédito com garantia em imóvel, o Máxima trabalha com taxas que variam de 1,30% a 1,60% ao mês mais IPCA no pós e de 1,89% a 2,15% no prefixado, diz o diretor Sergio Nohra. “O brasileiro está esgotando as opções de crédito, está ficando com o nome sujo na praça, e o crédito com garantia imobiliária é opção para sair de dívidas mais caras de curto prazo”, diz. Segundo ele, o prazo mais solicitado varia de 15 a 20 anos, com uma média de R$ 250 mil a R$ 300 mil financiados. O percentual do imóvel financiado em média varia de 45% a 50% e a maioria prefere taxas pós-fixadas. O máximo financiado para imóveis residenciais é 60%, mas o percentual cai para 40% no caso de casas de veraneio e imóveis comerciais e 30% para terrenos.

Todos no mesmo saco

Nohra diz que não se preocupa com a entrada dos grandes bancos nesse mercado. “ Todos os bancos têm interesse, mas o difícil é ter a confiança no cliente e liberar o empréstimo, pois o tomador já vem com crédito desgastado”, observa. “O gerente tem de conhecer bastante os clientes e acompanhar a vida dele, não só dar o dinheiro”, explica. “Vemos se ele está pegando dinheiro a mais ou a menos, coisa que o banco grande não faz, coloca todos no mesmo saco e depois aumenta retomada dos imóveis.”

Pequenos também querem uma fatia

Mas não são só os grandes bancos que estão entrando no mercado de crédito com garantia em imóveis. O Banco Paulista começou a atuar no fim do ano passado e espera avançar este ano, explica Alexandre Gomide, diretor da instituição. “O crédito com imóvel é a linha mais barata e de maior prazo para pessoas físicas, o que aumenta sua procura, e, com bancos grandes entrando, o produto vai ganhar familiaridade no mercado”, diz.

Segundo ele, o mercado de crédito com imóvel apresenta redução neste ano, mas vem se recuperando. Os valores médios contratados caíram 30% em relação a 2016, e os bancos pequenos seguem liderando as operações. “No primeiro quadrimestre, houve muita consulta, mas poucos negócios, mas de maio para cá a produção cresceu muito”, diz. Ajudaram nisso a queda nos juros e a inflação sob controle, que acabam encorajando as pessoas a buscar financiamento de longo prazo.

Saída do Pan abre espaço

Gomide observa também que alguns bancos menores reduziram suas operações por questões estruturais, como necessidade de ajuste de capital, ou simplesmente saíram do mercado, como o Banco Pan, pioneiro na oferta direta do crédito com garantia em imóvel, o que abre espaço tanto para os grandes quanto para os pequenos. Por ter caixa, o Paulista aproveitou o momento para comprar uma carteira de um concorrente, por meio de um fundo de direitos creditórios. “Além disso, continuamos fazendo 15 análises por mês com valores de R$ 4 milhões a R$ 5 milhões”, diz.

O Paulista aproveitou também e fez acordos com os correspondentes do Pan no interior de São Paulo, em cidades como Marília, Ribeirão Preto e São Jose do Rio Preto. “Tem muita oportunidade para quem tiver capital para crescer, como nós”, diz. O banco começou o ano com R$ 24 milhões e já estamos perto dos R$ 30 milhões, diz. “É factível chegar no fim deste ano com R$ 60 milhões e atingirmos R$ 100 milhões no primeiro semestre de 2018”, diz.

Regulamentação deveria ser mais clara

Gomide diz que o mercado poderia crescer mais se o Banco Central deixasse a regulamentação mais clara, pois hoje a operação de home equity só poderia ser destinada para reforma ou compra de outro bem. Como isso não ocorre, os bancos estão sujeitos a punições em eventuais fiscalizações.

A maioria das operações no Paulista é pós-fixada, com IPCA mais 1,20% a 1,30% ao mês. Essas taxas caíram, eram de 1,30% a 1,50% ao mês mais IPCA. Já no prefixado, de 10 anos, a taxa varia de 1,75% a 1,80%, ante 2,20% no ano passado. Os prazos vão de 3 a 15 anos, mas a maioria fica ate´10 anos. E o valor inicial fica em torno de R$ 100 mil, chegando a R$ 1 milhão.

Cetip criará plataforma

O crescimento desse mercado atraiu também a Cetip, que pretende criar uma plataforma eletrônica imobiliária para avaliação dos imóveis e registro das garantias, para dar mais transparência e segurança ao mercado como um todo.

Sofisa aposta no atendimento via internet

Outro que estreou recentemente no mercado, o Banco Sofisa Direto diz que já tem uma média de R$ 50 milhões por mês de solicitações e já recebeu R$ 400 milhões em pedidos desde agosto do ano passado. O processo de contratação, segundo o banco, é totalmente online e o objetivo é no fim do ano é atingir R$ 75 milhões, ou 400 contratos. O banco oferece juros de 1,39% ao mês mais a variação do IGP-M para valores entre R$ 80 mil e R$ 2 milhões e prazos de até 15 anos.

BV reduz juros

Na BV Financeira, do Banco Votorantim, os juros foram reduzidos recentemente, de 1,57% para 1,35% mais IPCA na linha pós fixada, que pode chegar a 20 anos de prazo, e de 1,8% para 1,7% ao mês no prefixado, com máximo de 10 anos. Os imóveis devem estar quitados e o valor financiado chega a 60% do imóvel, com mínimo de R$ 20 mil e máximo de R$ 1 milhão.

Confira abaixo as condições dos bancos para o crédito com garantia em imóvel:

Fonte: Bancos