Com a investida dos bancos no mercado imobiliário através de novas modalidades de financiamento, taxas de juros mais baixas e possibilidade de financiamentos com valores mais elevados, novas regras do Conselho Monetário Nacional (CMN) e do Banco Central (BC) para portabilidade de dívida poderão agitar ainda mais o mercado.
O presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Vinícius Costa, diz que, atualmente, o mercado se divide em financiamentos vinculados ao Sistema de Financiamento Habitacional (SFH) e Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Segundo ele, o que os diferencia, basicamente, é que o SFH abarca imóveis de até R$ 1,5 milhões e permite a utilização do FGTS, enquanto que o SFI engloba todos os financiamentos que fogem das regras específicas do SFH.
Esses sistemas possuem formatos contratuais. “Atualmente, os contratos contam com um sistema de amortização (SAC ou Tabela Price), correção monetária do saldo devedor pela TR ou pelo IPCA, e uma taxa de juros variável de acordo com o funding de recursos do empréstimo e a categoria do mutuário (FGTS, servidor, conta salário etc.). Estuda-se ainda mais uma nova modalidade de financiamento que poderá contemplar apenas juros pré-fixados sem correção do saldo devedor, o que seria outra alternativa ao mutuário”, conta Vinícius Costa.
Para facilitar a vida do mutuário, o Banco Central permite, desde 2013, através da resolução nº 4.292/13, a possibilidade de transferência da dívida de um banco para o outro. Contudo, essa transferência deveria respeitar regras como a manutenção do sistema vinculado (SFH ou SFI), prazo remanescente de contrato e saldo devedor portado. “Uma nova resolução do CMN que terá vigência a partir de abril de 2020 permitirá que a portabilidade seja mais ampla, ou seja, o mutuário poderá migrar do SFH para o SFI. Além disso, o BC já se posicionou também favorável à mudança dos formatos contratuais o que abrirá um leque par a que os mutuários vejam qual é o melhor sistema e formato para o seu caso específico”, acrescenta o presidente da ABMH.
Vinícius Costa avalia que as mudanças são muito importantes, pois possibilitarão redução da parcela e da taxa de juros, e até a utilização do saldo do FGTS para aqueles que não puderam por terem sido enquadrados anteriormente no SFI. “Contudo, antes de qualquer operação nesse sentido é importante que o mutuário conheça as regras de portabilidade, pesquise e obtenha propostas de instituições idôneas e consulte um advogado especialista em direito imobiliário para compreender o que tem contratado e o que vai contratar”, aconselha.
