Para adequar o valor da locação ao de mercado, a negociação com o proprietário é uma alternativa. Além dela, é possível apelar para a ação revisional de aluguel, que pode ser pedida a qualquer momento, desde que não haja acordo entre os interessados. Quanto ao desconto que pode ser obtido, não existe um percentual definido e o mais indicado é solicitar abatimento proporcional ao preço praticado pelo mercado no mesmo local ou região.

De acordo com o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Lúcio Delfino, normalmente, o contrato de aluguel prevê um reajuste anual, com base no Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M), conhecido como a “inflação de aluguel”. “Nos últimos 12 meses, esse índice registrou alta de 5,38%. Entretanto, em 2016, o preço médio dos imóveis anunciados para locação caiu 3,23%, segundo o Índice FipeZap de Locação, que acompanha a variação nos valores de residências anunciadas em 11 cidades brasileiras”, informa.

Segundo Delfino, esse foi o segundo ano consecutivo em que o preço médio do aluguel caiu. “Os demais preços da economia subiram mais do que os imóveis no ano passado. Levando em conta a inflação medida pelo IPCA, de 6,29%, a queda real do Índice FipeZap de Locação foi de 8,95%. Justamente porque a balança está mais favorável para locatários do que para donos de imóveis, a expectativa, inclusive, é de que, este ano, os contratos de aluguel sofram um reajuste menor ou igual aos do ano passado.”

O mercado favorável aos locatários pode indicar diminuição no preço do aluguel, mesmo que o contrato ainda esteja em vigor, indica o presidente da ABMH. “Se o inquilino pretende obter um desconto, o primeiro ponto são os números acima. O ideal é que, antes de apresentar uma proposta de abatimento, o locatário faça uma pesquisa do preço médio das locações no mesmo local e/ou na região do imóvel locado. Também é interessante fazer uma pesquisa sobre as unidades que estão disponíveis para locação. Com isso, é possível fundamentar o pedido. A proposta deve feita por escrito (e-mail também vale) e dirigida ao proprietário em pessoa ou através da imobiliária.”

Se mesmo assim o proprietário resistir, talvez seja hora de olhar para os imóveis vizinhos. Atualmente, há grandes chances de encontrar uma unidade ao lado com preço de aluguel menor, a oferta está em alta. “Mas é bom lembrar que se o locatário devolver o imóvel antes do final do prazo contratado, precisará pagar uma multa. “Quase sempre a partir do valor equivalente a três aluguéis, calculada de forma proporcional ao período que já foi cumprido e ao prazo ainda restante”, lembra Delfino.

Se o inquilino quer muito continuar no imóvel, uma alternativa é buscar ajuda na imobiliária que intermediou a locação, para conseguir chegar a um valor de que agrade as duas partes, pois é do interesse da imobiliária que o contrato seja mantido. “Outra dica para quem pretende renegociar é propor um preço justo, respeitando os preços de mercado. O interessado pode levar alguns anúncios ou propostas de outras unidades na mesma região e com as mesmas características, demonstrando que realmente o preço cobrado está acima da realidade do local, mas que o locatário pretende evitar a mudança”, orienta Delfino.

Se não houver acordo entre as partes, a saída é pedir revisão judicial, tanto para aumentar como para diminuir o preço do aluguel, como autoriza a Lei do Inquilinato (Lei Federal nº 8.245/91), como orienta Delfino. “A medida judicial, entretanto, deve ser a última alternativa, já que qualquer ação judicial demanda tempo e dinheiro, especialmente com as custas judiciais e honorários advocatícios.”

Além disso, antes de iniciar o litígio judicial, o contrato deve ser alisado com cuidado, por profissional especialista em Direito Imobiliário, para assegurar que a ação será vantajosa para o autor (locatário ou proprietário), e não o contrário. “Nem sempre o contrato de locação possibilita a revisão judicial. São inúmeras variáveis que precisam ser estudadas previamente, evitando que ‘o feitiço se vire contra o feiticeiro’”, completa o presidente da ABMH.