A cobrança de juros de obras por parte da Caixa Econômica Federal tem motivado inúmeras reclamações por parte de mutuários, mesmo havendo previsão contrária em contrato de financiamento. Também chamada de taxa de evolução de obra, é cobrada nos contratos da modalidade de crédito associativo, em que o comprador assina o financiamento antes do término da obra e averbação do habite-se na matrícula do imóvel.
De acordo com o consultor jurídico da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Vinícius Costa, essa taxa é respaldada no contrato de financiamento que dispõe que o mutuário/devedor pagará, na fase de construção, atualização monetária e juros previsto no contrato, sob o valor liberado para o construtor no curso da obra. “Tal parcela ainda é acrescida do seguro obrigatório e taxa de administração”, acrescenta.
É comum constar nos contratos de financiamento um prazo para construção, prazo este que vincula a construtora uma vez que concordou também com o contrato de financiamento. “Enquanto a obra está em fase de construção o agente financeiro libera, gradativamente, o valor financiado pelo mutuário para o construtor na medida em que a obra evolui, ficando, contudo, retida a última parcela do financiamento até o término da obra, que se dá fisicamente e, burocraticamente, com a apresentação da certidão comprobatória de averbação do habite-se na matrícula do imóvel, e apresentação de outros documentos exigidos pela CEF”, explica Vinícius Costa.
No entanto, de acordo com o consultor jurídico da ABMH, tem se tornado comum atraso na construção e averbação do habite-se superior ao prazo previsto para construção. “Nesse caso, prevê o contrato de financiamento que, findo o prazo para o término da construção, ainda que não concluída a obra, os recursos remanescentes permanecerão indisponíveis, dando-se início ao vencimento das prestações de amortização, no dia que corresponder ao da assinatura do contrato, sob pena de vencimento antecipado da dívida. Porém, tal cláusula não é respeitada pelo agente financeiro”, observa.
Vinícius Costa avalia esta situação como abuso de direito do agente financeiro que causa imenso prejuízo ao mutuário. “Não se respeita o fato de que o contrato faz lei entre as partes e o prejuízo se dá pela não amortização do saldo devedor. Ou seja, a obra e o habite-se estão atrasados, o financiamento não é amortizado e os juros de obra são cobrados sob pena de negativação do nome do mutuário.”
A ABMH recebe diariamente reclamações de mutuários sobre a questão, em especial pelo fato de não receberem respaldo da CEF quanto ao cumprimento do contrato e a cessação da cobrança da taxa de evolução de obra. “O que se tem visto, então, é a omissão do agente financeiro no cumprimento do contrato, omissão em exigir dos construtores o cumprimento do prazo para término e regularização da obra, tudo em razão do famigerado enriquecimento”, conta Vinícius Costa.
