O Superior Tribunal de Justiça (STJ) realizou, no dia 9 de maio, mais uma audiência pública para subsidiar os ministros da corte no julgamento de uma questão polêmica. Desta vez, o tema debatido foi a cobrança de comissão de corretagem e da taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (Sati) dos compradores de imóveis na planta.
A polêmica consiste em definir quem é o responsável pelo pagamento desses encargos: o consumidor (comprador) ou a incorporadora/imobiliária responsável pelo empreendimento? Segundo o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, o debate é importante por conta do seu impacto social e econômico e do grande número de processos sobre o tema em tramitação no Judiciário. A questão será julgada em breve pela Segunda Seção, como recurso repetitivo.
Na abertura da audiência, o representante do Ministério Público Federal, subprocurador-geral da República Antonio Carlos Alpino Bigonha, sustentou que a cláusula contratual que repassa o pagamento desses encargos ao comprador é nula de pleno direito e caracteriza venda casada. Para ele, os profissionais (corretores e advogados) são subordinados à empresa e não ao comprador do imóvel.
Segundo o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Lúcio Delfino, que participou da audiência, a análise da legalidade ou não da cobrança da taxa de corretagem esbarra necessariamente em matéria de prova. “Pois depende da demonstração de que houve efetiva contratação do corretor por parte do comprador, diferentemente do que ocorre quando a aquisição é feita em stands de venda, feirões ou através da opção de ‘corretor online’, hipótese em que os corretores prestam serviços para as incorporadoras”, completa.
Por outro lado, no sistema do Código de Defesa do Consumidor (CDC) prevalece a responsabilidade solidária de todos que participam da cadeia econômica de produção, circulação e distribuição dos produtos ou de prestação de serviços, conforme Delfino. “Nesse sentido, os artigos 7º, § único, 25, § 1º e 28, §§ 2º e 3º, todos do CDC. Assim, como a corretagem decorre do contrato de compra e venda firmado com a incorporadora, que transfere a obrigação para o consumidor, ela é parte legítima para figurar no polo passivo da ação.”
De acordo com Delfino, é importante ressaltar que na página da internet “Pesquisa pronta”, criada para facilitar o trabalho de interessados em conhecer a jurisprudência do STJ, ao se procurar pelo título “Comissão de Corretagem nos Contratos Imobiliários”, é demonstrado que segundo o entendimento do Tribunal cada caso deve ser analisado isoladamente, e depende das provas produzidas na ação judicial. “Por essa razão, o STJ deve apenas firmar as premissas, estabelecendo em quais hipóteses a cobrança é devida pelo comprador.”
Na pesquisa disponível no site do STJ verifica-se, ainda, o entendimento de que “é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio”. Além disso, na página do Tribunal está expresso que “o contrato de corretagem não impõe simples obrigação de meio, mas de resultado, de maneira que somente é cabível o pagamento da comissão se houver aperfeiçoamento do negócio imobiliário, com a concretização, por exemplo, do contrato de locação ou de compra e venda”.
De acordo com Delfino, os entendimentos decorrem do próprio conceito de contrato de corretagem, previsto no artigo 722 do Código Civil, segundo o qual “pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”. “Daí o motivo do não cabimento da cobrança da taxa de corretagem quando a compra é feita em stands de venda, feirões ou quando o comprador entra em contato com a incorporadora através de seu sítio eletrônico, utilizando-se da opção ‘corretor online’”, justifica o presidente da ABMH.
Assim, considerando que a corretagem depende da efetiva contratação de corretor autônomo, não ligado a uma das partes em virtude de prestação de serviço ou qualquer relação de dependência, e que há obrigação de resultado, não é possível firmar uma tese geral sobre legalidade ou não da cobrança, devendo ao STJ apenas as orientações gerais (premissas) para que cada caso seja julgado conforme as provas produzidas na ação judicial.
O presidente e o consultor jurídico da ABMH, Lúcio Delfino e Alexandre Tavares, participaram da audiência pública
