Fonte: www.paraiba.com.br
Um dos setores afetados fortemente pela crise econômica pela qual passa o Brasil, o mercado imobiliário ainda deve demorar para se recuperar e a retomada deve ser longa e lenta. A expectativa, tanto do empresariado quanto da equipe econômica do governo, é de que o início da recuperação da economia está próximo. Contudo, no mercado de imóveis, a retomada é sempre mais lenta e depende de sinais concretos — em especial, do nível de emprego. Nesse cenário de incerteza, não há consenso entre os economistas sobre como serão os próximos meses.
Nos últimos anos, as vendas caíram devido à queda da demanda por imóveis. Aliado ao excesso de lançamentos, o resultado foi redução dos preços. Na região metropolitana de São Paulo, o valor dos imóveis residenciais novos postos à venda (VGV) foi de R$ 12,615 bilhões nos 12 meses encerrados em julho deste ano. Em 2010, o valor, atualizado pelo IPCA, foi de R$ 30,17 bilhões, segundo cálculos de Alberto Ajzental, professor da Escola de Economia de São Paulo (FGV/EESP), com base em dados do Secovi-SP (Sindicato da Habitação). “O mercado caiu para praticamente um terço do que era em 2010,”, diz o professor.
O economista Bruno Oliva, pesquisador da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), diz que “os sinais são de melhora, mas é um movimento ainda muito tímido e que deve demorar”. Segundo ele, o principal fator que deve dificultar uma melhora no setor imobiliário é o mercado de trabalho. O emprego é um dos principais impulsionadores do setor imobiliário, porque, para alguém se comprometer com uma dívida de 20 a 30 anos — duração de muitos dos financiamentos imobiliários —, é preciso ter estabilidade de renda.
A situação econômica do país se deteriorou com rapidez a partir de 2015 . Além do desemprego, inflação alta, juros elevados, e a consequente perda de poder aquisitivo contribuíram para a paralisação do mercado imobiliário. A restrição de crédito também limita a retomada do setor, tanto na oferta quanto na demanda. Na prática, os juros elevados encarecem a parcela do financiamento — o que faz muitos consumidores postergarem a decisão de compra. Do lado das construtoras, aumenta o custo financeiro dos empreendimentos, reduzindo a margem de lucro em um momento de estagnação de preço. “O mercado imobiliário demanda muito dinheiro — e por isso depende de crédito tanto para quem produz quanto para quem compra a unidade”, afirma Alberto Ajzental, da FGV.
“O que temos visto nos últimos meses é o reflexo do que o país vive, com a questão política afetando a economia e levando à paralisação dos negócios em praticamente todos os segmentos”, afirma Luiz Fernando Moura, diretor da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). “Agora, a gente começa a ver uma melhora em alguns indicadores, principalmente na confiança dos empresários”, diz ele. Moura opina que “no curto prazo, a situação deve começar a melhorar. Nós já sentimos um aumento de consultas por parte de possíveis compradores”.
Moura, da Abrainc, lembra, contudo, que apesar do otimismo, todos no mercado observam com cuidado os movimentos do novo governo do presidente Michel Temer, que “precisa implementar medidas para que a economia e o mercado imobiliário voltem a crescer”.
“Toda a indústria que integra o setor imobiliário — concreto, aço, alumínio, vidro, madeira, cerâmica — parou, e a retomada não deve ocorrer tão rápido, tão cedo e nem de forma tão acentuada como foi a queda”, diz Ajzental, da FGV. Ele afirma também que outros setores da economia devem se recuperar antes do imobiliário. “Em 2017, dificilmente haverá recuperação para o setor imobiliário. Antes, devemos ver outros setores melhorando. Primeiro, supermercado. Depois, semidurável ou vestuário, depois automobilístico. Aí será a vez dos imóveis”.
Oliva, da Fipe, tem uma visão similar: “Ainda não vejo uma recuperação muito forte para 2017 ou 2018. Vai depender muito de como a economia vai reagir. O cenário político ainda é incerto, e o econômico mais incerto ainda” e depende de quanto o governo Temer conseguirá implementar das reformas propostas.
Este é um ponto polêmico entre os especialistas. De fato, o custo dos imóveis está em queda. O índice Fipe Zap, que acompanha os preços anunciados, mostra estabilidade, com uma ligera queda de 0,69% nos últimos 12 meses até agosto. Considerando a inflação medida pelo IPCA de 8,97% no período, houve, na prática, uma redução considerável de preços.
Segundo Flavio Amary, presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), não é possível prever quando os preços vão começar a subir. “Para aquela pessoa que está empregada, tem necessidade habitacional e uma pequena poupança, este é um excelente momento, porque ainda é possível encontrar ótimas oportunidades no mercado”, afirma.
Já Ajzental, da FGV, pondera que o cenário ainda não é favorável para fazer novas dívidas. E lembra que o crédito imobiliário está com juros elevados no momento. “Não acho saudável ter um super endividamento. O ideal é esperar para que as condições econômicas se estabilizem”.
Com a expectativa de aumento da demanda, Amary afirma que a tendência é de que os preços subam. “O setor precisa de um período de tempo longo para a produção [aumento da oferta], então vai existir, em algum momento, um descasamento entre oferta e demanda”.
“Considerando o número de unidades em estoque e observando a velocidade de vendas, seria possível abastecer o mercado por mais 12 meses, o que é uma posição saudável”, afirma Moura, da Abrainc, lembrando que o número chegou a ser maior, de 16 meses. Segundo o diretor da associação, o próprio mercado se ajustou à menor demanda, reduzindo o número de lançamentos. Entre janeiro e julho deste ano, foram lançadas 12.072 unidades na região metropolitana de São Paulo, segundo o Secovi. Em igual período de 2010, os lançamentos somaram 31.279 unidades.
Bruno Oliva, da Fipe, concorda que o nível está “relativamente saudável” e afirma que chegar aos 12 meses de estoque indica uma melhora. “Mostra que as incorporadoras estão assimilando o novo cenário econômico e ajustaram a produção de acordo com esse cenário”, diz. Preocupante, na visão dele, seria se as empresas estivessem lançando muitos novos imóveis em um cenário de baixa.
No segmento de imóveis comerciais, a situação parece ainda mais difícil do que no caso dos residenciais. Enquanto os preços dos residenciais se mantiveram praticamente estáveis, os dos imóveis comerciais caíram de forma mais acentuada. Não são apenas as pessoas físicas que estão sofrendo com a crise, as empresas também estão sendo bastante afetadas, afirma Ajzental, da FGV. “O cenário geral não é de investimento, é de retração, de demissão. A última coisa que as companhias vão fazer agora é ampliar espaço de escritório”, diz ele.
O que está acontecendo na prática é uma redução dos preços dos aluguéis. “Imagine um imóvel na Faria Lima, onde o aluguel era de R$ 150 por metro quadrado há três anos. Se a empresa locatária do imóvel fala que vai sair, o proprietário acaba reduzindo o preço para R$ 90, R$ 80, R$ 70/m²”, afirma o professor. Isso porque o proprietário entende que não conseguirá encontrar outro locatário e que é melhor garantir o pagamento do IPTU e do condomínio, mesmo que recebendo um valor mais baixo.
A queda dos preços nos imóveis comerciais, inclusive, veio antes, afirmou Oliva. “Os lançamentos de imóveis comerciais seguiam muito de perto o crescimento do número de pequenas empresas e serviços”, diz. No entanto, os imóveis são entregues cerca de três anos e meio depois do lançamento. Portanto, quando esses produtos de fato chegaram ao mercado, a situação da economia brasileira era outra — de uma demanda muito menor por imóveis comerciais. “Esse é um problema típico do mercado imobiliário”, afirma o economista.
No segmento comercial, a tendência é de recuperação ainda mais lenta, afirma Moura. “A ociosidade é maior do que nos imóveis residenciais, e não há necessidade tão grande”, diz. “No residencial, você tem situações extremas”, completa, como pessoas que casam e precisam sair do apartamento dos pais, ou uma família que precisa de um imóvel com mais quartos.
