Uma das exceções à penhora de bem de família é a dívida do próprio imóvel em razão de cobrança de taxa condominial. Contudo, essa exceção tem gerado muita discussão no judiciário no que tange aos imóveis que possuem alienação fiduciária, pois nesse caso a propriedade é do banco e não do mutuário.

A Lei 9.514/97 instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel, e com isso deu vigência a possibilidade de registro desta garantia real. Em seu art. 22, define-se a alienação fiduciária nos seguintes termos:

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

Por força de contrato de financiamento habitacional o mutuário fica responsável pelo pagamento das taxas condominiais enquanto estiver na posse do bem, sendo a inadimplência passível de gerar a rescisão contratual.

Por outro lado, por força do Código Civil, a taxa condomínio é uma obrigação vinculada ao imóvel, logo, na eventualidade de não haver o pagamento o próprio imóvel responde pela dívida.

Neste sentido, alguns juízes entendem que, apesar do mutuário estar na posse do imóvel e ser o devedor da taxa condominial, não seria o imóvel objeto de penhora, pois a propriedade do mesmo não é do mutuário, e sim do credor fiduciário.

Para entender o quão complexo é o tema, trazemos passagem do voto da i. Ministra Nancy Andrighi[1], que destaca as duas teses em vigência no Superior Tribunal de Justiça:

35. Quanto ao ponto, há, ao menos, dois possíveis entendimentos:

I) o imóvel pode ser penhorado, devendo ser intimado o credor fiduciário sob pena de ineficácia (arts. 799, I, e 804, § 3º, do CPC/2015), hipótese na qual o produto da alienação do bem será entregue ao credor fiduciário, detraído o valor das despesas condominiais, cujo ressarcimento poderá ser cobrado do devedor fiduciante, pela via regressiva, uma vez que o débito era de sua responsabilidade;

II) o imóvel não pode ser penhorado, restando ao condomínio penhorar os bens e direitos integrantes do patrimônio do devedor fiduciante, no qual não se inclui o imóvel, mas sim o “direito aquisitivo derivado de alienação fiduciária em garantia” (art. 835, XII, do CPC/2015).

Não há efetivamente um entendimento pacificado acerca da questão, com isso tem ganhado força a tese que defende a possibilidade de penhora dos direitos aquisitivos do imóvel  que cabem ao mutuário devedor da taxa condominial.

Em outro julgado de relatoria da também Ministra Nancy Andrighi[1], destacou-se a possibilidade de penhora dos direitos aquisitivos do devedor cujo imóvel encontra-se alienado fiduciariamente em favor de terceiro:

5. Entre as inúmeras inovações do CPC/15 em relação à fase executiva dos processos judiciais, encontra-se a expressa permissão de penhora dos direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia (art. 835, inciso XII).

6. Importa destacar que, nesta hipótese, a penhora não recai sobre o bem objeto do contrato, mas sobre os direitos identificáveis e avaliáveis que derivam da relação obrigacional firmada entre as partes (ALVIM, Angélica A. Comentários ao código de processo civil [livro eletrônico]. 2. ed. São Paulo: Editora Saraiva, 2017).

(…)

9. Da mesma maneira, em relação aos contratos decorrentes de alienação fiduciária, afirmou-se que, “como a propriedade é do credor fiduciário, inviável recair a penhora sobre o próprio imóvel para saldar dívida do devedor fiduciante, ressalvando-se, contudo, a possibilidade de constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária pelas vias ordinárias (AgInt no REsp 1.485.972/SC, 4ª Turma, DJe 17/6/2021).

10. Diante do exposto, não há que se confundir as situações supramencionadas. A penhora sobre os direitos aquisitivos, portanto, incide sobre os direitos de caráter patrimonial decorrentes da relação obrigacional (promessa de compra e venda) e não sobre a propriedade do imóvel.

De uma forma ou de outra, o mutuário que estiver inadimplente com a taxa condominial deve ter em mente que, primeiro, a obrigação de pagamento da taxa é sua e não da instituição financeira, segundo, mesmo que o imóvel esteja em nome da instituição financeira por força da alienação fiduciária, você poderá perder o seu direito aquisitivo através de leilão judicial.

Portanto, não deixe que a dívida vire uma bola de neve para buscar ajuda, fique atento para não perder o seu bem!