Foi aprovado na Câmara dos Deputados, no último dia 6, o Projeto de Lei 1.220-A/2015, que regulamenta a cobrança de multa de até 50% do valor já pago à incorporadora em caso de distrato. Além desse percentual, serão descontados do valor a ser devolvido ao cliente a comissão de corretagem, impostos incidentes sobre o imóvel e taxas de condomínio. Se a desistência ocorrer após o comprador começar a morar no imóvel, poderá ser cobrado um valor como uma espécie de aluguel pelo tempo de ocupação, que será decidido pela Justiça.

O PL 1.220-A altera as Leis 4.591/64  e 6.677/79, e dispõem sobre a rescisão de contrato de compra e venda de imóveis em condomínios de edifícios e casas. Especificamente, no que se refere aos imóveis objeto de incorporação imobiliária pela Lei 4.591, que trata da maioria dos imóveis construídos em área urbana (condomínios), o projeto de lei inclui o artigo 43-A, que aborda, entre outros aspectos, sobre a autorização do consumidor de requerer a rescisão do contrato em caso de atraso na entrega do imóvel após o prazo de 180 dias.

Segundo o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Vinícius Costa, nesse caso, cabe a devolução do valor total pago corrigido, acrescido da penalidade contratual em até 60 dias da resolução do contrato. “A redação apresenta falhas e não protege o consumidor. Primeiramente, no que diz respeito à multa, ao prever ‘multa estabelecida’ considerando que o contrato é elaborado pelo construtor, poderemos ter previsão de 10%, contra os 25% e 50% autorizados pelo projeto de lei em favor do construtor. Foi repassado ao incorporador o poder de decisão sobre o assunto”

Além disso, conforme Vinícius Costa, a lei não prevê a forma de rescisão do contrato. Regra geral, mesmo estando em atraso, os construtores não reconhecem a rescisão e muito menos devolvem o dinheiro ao consumidor. “Na hipótese inversa – rescisão por culpa do consumidor –, a Lei 13.097/2015 autoriza o construtor a rescindir o contrato por notificação extrajudicial. Caberia, aqui, permitir a rescisão por meio de notificação e a cobrança da dívida, após os 60 dias, pela via executiva, garantindo, inclusive, ao consumidor, o direito a lançamento de impedimento de venda da unidade enquanto não sanada a pendência, o que tornaria a relação mais equânime e garantia um pouco mais o direito do consumidor”, explica.

Ainda no que diz respeito aos imóveis objeto de incorporação imobiliária pela Lei 4.591, o PL 1.220-A/2015 inclui, também, o artigo 67-A, que aborda a hipótese de rescisão por desistência do negócio pelo consumidor. “Neste caso, fica autorizada a devolução do valor pago pelo consumidor devidamente corrigido conforme índice de correção das parcelas da compra e venda, deduzidos cumulativamente comissão de corretagem e pena convencional de até 25% da quantia paga”, conta o presidente da ABMH.

De acordo com Vinícius Costa, para cobrança da pena, fica isento o construtor de provar prejuízo. Atentando-se a estes dois pontos, a lei autorizou o incorporador a aplicar multa de 50% caso o empreendimento tenha patrimônio de afetação. “Igual direito será garantido ao consumidor? Prezando pelo princípio da equidade, caberia utilizar essa regra para ambos os casos, e não autorizar 25% ou 50% para um e deixar na mão do incorporador o critério valorativo de multa caso ele mesmo descumpra o contrato”, informa Vinícius Costa.

Com relação à comissão de corretagem, trata-se de valor normalmente pago a terceiro, portanto, quem der culpa à rescisão deve arcar com esse prejuízo, inclusive cabe ao incorporador, se foi ele o responsável pela rescisão, o que não foi resguardado no artigo 43-A. “Contudo, não restou consignado no projeto de lei que na hipótese de rescisão por culpa do construtor (atraso na entrega das chaves) caberia a este arcar com os prejuízos suportados pelo consumidor, inclusive o pagamento da corretagem feita a terceiros”, destaca o presidente da ABMH.