Fonte: Extra

Enquanto as placas de “aluga-se” multiplicam-se pela cidade, os proprietários dos imóveis estão adotando uma série de estratégias para aumentar as chances de assinar contratos com locatários. Entre elas derrubar o preço do aluguel que recuou 5,74%, a patamares equivalentes ao do primeiro trimestre de 2012, e está em R$ 34,17 o metro quadrado, segundo levantamento da Fipezap. Mas no vale tudo para não deixar o imóvel fechado e arcar com despesas mensais como as taxas de condomínio e IPTU, os senhorios estão até aceitando um tempo de carência de até três meses, com o inquilino pagando somente os encargos, além de desmobilizar uma série de exigências para assinatura de contrato, como o fiador.

— Também já fechamos contratos em que o proprietário abre mão de dois, três meses do aluguel, e o inquilino paga as taxas, condomínio e o IPTU. Um custo de R$ 700 ou mais, só para manter o imóvel fechado, é muito pesado em tempos de crise — ressalta Edson Pires, sócio da Sawala.

Outro termômetro usado pelo mercado imobiliário é o preço médio de assinatura de contratos. A diferença entre o preço pedido pelo proprietário e o valor final de locação é de 30% a 33%, em média, menor do que o inicialmente cobrado, segundo relatório da Apsa.

— É um momento muito favorável para quem deseja alugar. Há muita chance de barganha.Copacabana está sofrendo com muitos imóveis vazios, e a Grande Tijuca por causa do aumento da violência — explica Leonardo Schneider, vice-presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-Rio).

Devolução de imóveis

De acordo com corretores de imóveis, com o mercado imobiliário patinando por causa da crise, um fenômeno contribui para abundância de opções de locação: são proprietários que não conseguem vender o imóvel, ou não aceitam preços mais baixos no mercado, e decidem alugá-lo para não arcar com pagamento de condomínio e taxas. Para o gerente geral de imóveis da Apsa, Giovani Oliveira, o movimento que inundou o mercado de ofertas de locação, com aumento de 300% desde 2015, foi o de devolução dos imóveis que já estavam alugados.

— O estoque de imóveis está aumentando muito e por toda parte há placas de aluguel. Essa elevação é consequência do rompimento de contratos por inquilinos que encontram casas e apartamentos com mesmo padrão, mas mais baratos. Observamos ainda que alguns estudantes que moravam longe dos pais começaram a entregar os imóveis ou estão indo para regiões menos nobres, com tíquete médio de locação mais baixo. As pessoas também voltaram a dividir a moradia — observa Oliveira.

Deflação já atinge correção de contrato

Para quem já está com o imóvel alugado, o desafio é não perder o inquilino, especialmente se for um bom pagador. Por isso, muitos proprietários estão abrindo mão dos reajustes anuais. De acordo com corretores de imóveis, no período de aniversário de contratos, mais da metade dos locatários pedem para que o aumento não seja aplicado, ou até solicitam a redução do preço do contrato. E cerca de 80% conseguem ter seus pleitos atendidos. Na prática, o contrato de aluguel com vencimento em julho já vai apresentar correção para baixo após o anúncio de deflação captado pelo Índice Geral de Preços ao Mercado (IGP-M), da Fundação Getúlio Vargas (FGV), utilizado em todo país para correção dos preços dos aluguéis.

A taxa registrou a primeira deflação no acumulado de 12 meses, desde janeiro de 2010, quando caiu 0,67%. Para o proprietário que vai seguir o IGP-M para contratos com aniversário em julho, o Secovi SP divulgou um fator de atualização já com cálculo de deflação do período de 12 meses, que, no caso, será de 0,9922. Por exemplo, para atualizar um aluguel de R$ 1.500,00 que vigorou até junho de 2017, efetua-se a multiplicação de R$ 1.500,00 por 0,9922. O resultado, R$ 1.488,30, é o valor do aluguel de junho a ser pago no final do mês de julho ou início de agosto.

Para Bruno Oliva, economista da Fipe, independente do comportamento do IGPM, o mercado de alugueis já estava deixando de lado o índice de correção, porque as pessoas estão observando a variação de preços do mercado.

— O IGP-M tem uma a composição muito extensa porque capta desde o preço do petróleo até tomate. É um índice geral e que não necessariamente reflete o que ocorre com mercado imobiliário, mas está previsto para balizar o reajuste dentro de contratos de locação. Por tradição as pessoas usam esse índice, mas mesmo quando o IGP-M ainda avançava as pessoas deixaram de praticar os aumentos para não cobrar um preço acima daqueles praticados no mercado e perder os inquilinos — ressalta Oliva.

A arquiteta Luciana Jacob, de 42 anos, não promove reajustes no preço do aluguel de um apartamento padrão na Tijuca, na Zona Norte da cidade, há dois anos. Segundo ela, o inquilino já possui um contrato antigo, superior a 30 meses iniciais, mas a flutuação de mercado é mais relevante para ela do que os índices de inflação.

— Eu sempre acompanhei o mercado para estipular o preço, então, antes, era um imóvel com um aluguel adequado ao mercado. Quando começou a crise, o mais importante foi manter um inquilino bom pagador, afinal um apartamento vazio significa ficar meses com despesa de condomínio. Ele é funcionário público da prefeitura e do estado, muito afetado por essa crise. Como antes os preços era mais altos, apesar de não ter ajuste, o aluguel ainda está no preço do mercado — contou Luciana.