Como funciona um leilão de imóveis e quais cuidados você deve ter

Com a crise econômica, muitas pessoas acabam deixando de pagar seus imóveis, que vão a leilão com preços mais baixos que os de mercado.

Por isso, arrematar imóveis nesses leilões pode ser um excelente negócio, com preços até 40% menores, diz o advogado especializado em Direito Imobiliário Bence Pál Deák. Ele fez uma lista com 12 pontos que os interessados precisam saber sobre os leilões imobiliários.

1 – O que é leilão?

Nada mais é do que uma maneira de se adquirir bens. A opção é diferente da compra e venda normal ou da que é praticada no mercado porque a aquisição por leilão não é feita entre as partes.

Ou seja, não há um vendedor, um comprador e uma negociação para se chegar ao valor e as condições de venda do bem. No caso de leilões judiciais, a alienação é feita em um processo e o juiz é que vai homologar ou não a arrematação.  Nos leilões, os interessados fazem os lances, em disputa na qual será homologada a melhor oferta.

2 – Como se fica sabendo sobre as datas e os locais dos leilões?

Atualmente os leilões são muito divulgados, principalmente porque são realizados por leiloeiros, que tem interesse na ampla publicidade. Podem ser consultados jornais de grande circulação, que já têm cadernos com os editais, os sites dos leiloeiros e mesmo os sites dos tribunais, que no caso da Justiça do Trabalho constam aqui.

3 – Quais são os tipos de leilão:

Os leilões podem ser judiciais ou extrajudiciais. Os judiciais são sempre realizados em um procedimento judicial. É sempre uma ação de execução propriamente dita ou que tramita na fase de execução (cumprimento de sentença).

Como em ambos os casos não há o pagamento de uma divida, os bens do devedor são penhorados e passam por uma expropriação, sendo que uma das maneiras de se realizar esta expropriação é por meio de leilões.

No caso de leilões extrajudiciais de imóveis, o que mais interessa aos eventuais adquirentes são os realizados por bancos e instituições financeiras, embora também possam ser realizados por pessoas físicas, no caso de inadimplência em contratos de alienação fiduciária.

A alienação fiduciária surgiu da necessidade de existirem processos eficientes e rápidos em vista da inadimplência de compradores de imóveis. São importantes para cobrir a lacuna das outras formas de garantias creditícias, como as hipotecas, que demandam ações judiciais, que podem ser arrastar por anos.

A alienação fiduciária passou a ser largamente empregada no mercado, porque permite que o domínio do imóvel retorne sem a necessidade de processo judicial.

Mas, se existe uma enorme vantagem para o credor, há uma desvantagem para o arrematante, porque, ao contrário das arrematações judiciais, nas quais a posse do imóvel é entregue ao arrematante pelo próprio juiz da ação, no caso da alienações é necessário se ingressar com processo específico, o que pode resultar em demora e em custos

4 – Quem pode e quem não pode participar?

Qualquer pessoa física ou jurídica pode participar de um leilão, desde que maior e capaz e que esteja na livre administração de seus bens.

Não podem participar as pessoas que constam no Art. 690-A do Código de Processo Civil, que são os tutores, curadores, testamenteiros, administradores, síndicos ou liquidantes, Juízes, membros do Ministério Público e da Defensoria Pública, etc.

5 – O credor da ação pode arrematar o bem?

Sim, a credor poderá arrematar o bem, utilizando o seu crédito, mas se seu crédito for inferior ao valor lance, deverá pagar a diferença em dinheiro.

A arrematação pelo credor não deve ser confundida com a adjudicação.

6 – O que é adjudicação?

A adjudicação pode ser definida como a aquisição do bem pelo próprio exequente da ação, que vai usar o valor de seu crédito. Mas deverá ser feita pelo valor da avaliação, e se o valor do crédito for menor que o dos bens, deverá depositar a diferença.

Tanto o leilão como a adjudicação pelo credor são as formas jurídicas de se fazer a expropriação dos bens do devedor para pagamento de dívidas. Pela legislação atual é a forma preferencial de se fazer a expropriação.

7 – Quais bens podem ser leiloados?

Todos os bens podem ser penhorados e consequentemente leiloados. No entanto alguns bens são considerados impenhoráveis. São os Bens de Família, previstos na Lei nº 8.009, de 29 de março de 1990 e os relacionados no art. 649 do Código de Processo Civil.

Entre eles os móveis e utilidades domésticas, salvo os de elevado valor, os vestuários, bem como os pertences de uso pessoal, os vencimentos, subsídios, soldos, salários, remunerações, aposentadorias, pensões, pecúlios e montepios; as quantias recebidas por liberalidade de terceiro e destinadas ao sustento do devedor e sua família, os ganhos de trabalhador autônomo e os honorários de profissional liberal, as ferramentas e utensílios necessários ao exercício da profissão, o seguro de vida, a pequena propriedade rural, desde que trabalhada pela família.

Atenção, porque a impenhorabilidade não vale quando se trata de crédito concedido para a aquisição do próprio bem, no caso de dívidas condominiais, nem contrato de fiança ou para pagamento de prestação alimentícia.

8 – Como funcionam os leilões de imóveis?

Os leilões são licitações, nas quais se sai vencedor aquele que oferecer o melhor preço ou a melhor oferta. São feitos em duas oportunidades: na primeira não se pode aceitar valor inferior ao da avaliação, que deve constar no edital.

Se não houver lances nesta primeira data, os lances começam pelo valor mínimo que é fixado pelo juiz, que normalmente variam entre 40% e 60% do valor da avaliação.

9 – O que é como se faz a avaliação dos bens?

O valor do bem é atribuído por um perito judicial que é nomeado por meio de laudo de avaliação. Na avaliação são considerados a localização, o estado de conservação, o preço de mercado para imóveis semelhantes, a renda que o imóvel pode auferir, entre outros pontos. Na Justiça do Trabalho a avaliação dos bens é feita por oficial de justiça.

10-  O que é leilão unificado?

Antes de os leilões judiciais serem realizados de forma unificada, cada vara designava uma data para a sua realização. Os leilões ocorriam na frente das varas ou nos “átrios”, do fórum e eram realizados por oficias de justiça ou serventuários.

Atualmente, tanto a Justiça Estadual como a Federal fazem uma verdadeira sistematização dos leilões, que são realizados em uma mesma data, reunindo vários processos.

São sempre realizados por leiloeiros registrados nas Juntas Comercias. Deste modo, na mesma data e no mesmo local são apregoados vários bens, sempre perante a presença de um juiz e todo o procedimento é gravado.

Com os leilões unificados os leilões judiciais passaram a ser mais transparentes e facilitaram muito a atividade de quem se interessa por arrematações.

11 – O que é lote?

Os bens podem ser penhorados e leiloados em lotes ou isoladamente. Lote é o conjunto de bens que vão a leilão. A preferência é pela aquisição do lote inteiro, mas se o licitante tiver interesses em apenas um dos bens, poderá lançar desde que não haja oferta no lote completo.

12 – E se o imóvel arrematado estiver ocupado pelo dono ou por inquilino? Qual o risco para o arrematante?

A questão da posse é diferente na arrematação judicial e na arrematação extrajudicial.

Na arrematação judicial, o próprio juiz da vara na qual a arrematação foi feita vai providenciar a entrega da posse do imóvel. Homologada a arrematação, ele expede um documento chamado mandado de imissão (com “i” mesmo) e o oficial entrega a posse para a pessoa que arrematou.

Se quem estiver ocupando o imóvel é o antigo proprietário, o devedor, ele vai conceder um prazo para desocupar. Se ele não o fizer, espontaneamente, será forçado a entregar a posse – até com força policial.

Se houver locação, o certo seria resolver a questão por meio das próprias leis de locação, que permitem que a pessoa que adquire um imóvel rompa o contrato (manda desocupar) ou continue com a locação e receba o dinheiro.

Isso acontece na esfera jurídica, tanto trabalhista quanto cível.

No caso de arrematação extrajudicial, um banco retoma um imóvel e manda para leilão por não pagamento da hipoteca, por exemplo. A modalidade hoje é chamada de alienação fiduciária – é uma forma de financiar; se a pessoa não paga, ela perde o imóvel e o banco é obrigado por lei a mandar o bem para leilão.

Neste caso, não existe o mandado de imissão na posse porque não é uma ação judicial. A lei também prevê este caso.

A pessoa arremata o imóvel, recebe a documentação, faz os registros necessários e se não conseguir amigavelmente entrar em contato com o proprietário ou com a pessoa que reside no imóvel, o caminho é mover uma ação reivindicatória. A lei manda que a pessoa entregue o imóvel em 60 dias.

A maioria dos imóveis está ocupada. Se o imóvel estiver vazio é muito mais fácil. Se estiver ocupado pela pessoa que foi executada, é uma solução relativamente fácil.

Se houver locação, ou se o imóvel foi arrendado, a solução é mais difícil, mas existe. O investidor tem que levar em conta tudo isso na hora de fazer a arrematação, recomenda Pál Deák.