ATRASO NA ENTREGA IMÓVEL NA PLANTA
1. Quais são os meus direitos com comprador?
1ª opção – Manutenção do negócio e cumprimento do contrato
O atraso na entrega da unidade, juridicamente falando, representa descumprimento de obrigação contratual. Esse descumprimento/inadimplência da construtora permite ao comprador exigir o cumprimento da obrigação específica (entrega da unidade) além das perdas e danos.
2ª opção – O desfazimento do negócio
Não optando o comprador pelo cumprimento da obrigação contratual, pode ele exigir ainda a rescisão do contrato, por culpa exclusiva da construtora, além, é claro das perdas e danos.
2. Como tenho certeza se a entrega do meu imóvel está atrasada?
Regra geral todo contrato de compra e venda possui data certa para entrega da unidade prometida a venda. No caso de aquisição de imóvel na planta, é normal que exista quadro de resumo ou folha de rosto contendo informações sobre o imóvel, valor da aquisição e data da entrega.
Porém, o comprador deve ficar atento não somente a esse quadro de resumo e folha de rosto, mas também às disposição contidas nas cláusulas contratuais que muitas das vezes abordam possibilidades de prorrogação da obra por até 180 (cento e oitenta) dias.
As construtoras entendem como válido o prazo disposto no quadro de resumo ou folha de rosto mais o prazo de prorrogação. Contudo, tal prazo pode ser objeto de questionamento na justiça.
Outra hipótese também prevista em contratos de compra e venda de imóvel na planta é a utilização de prazo fixado por agente financeiro, caso o comprador opte por adquirir o imóvel com financiamento habitacional.
Como se vê, a data certa para entrega das chaves vai variar, na verdade, de caso para caso. Contudo indicamos utilizar o prazo disposto no quadro de resumo ou folha de rosto acrescido do prazo de prorrogação.
3. Preciso aguardar a entrega da unidade para ingressar com a ação judicial?
Não. A todo cidadão é assegurado o direito de ação, ou o direito de recorrer à justiça para questionar uma situação específica.
A recusa da construtora em entregar a unidade em razão da existência de uma ação judicial representa verdadeiro abuso de direito que deve ser também objeto de discussão judicial para fixação das indenizações e penalidades cabíveis.
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DISTRATO
1. Desisti da compra do imóvel. Posso ter meu dinheiro de volta? Quanto?
É vedado ao construtor reter todo valor pago pelo consumidor em contrato de compra e venda de imóvel na planta. Não há na lei qualquer norma que imponha porcentagem a ser retida pelo construtor sendo tal fixada, atualmente, pelos nossos tribunais no patamar de 10 a 25% do valor do contrato ou dos valores pagos.
O direito à devolução de valores é assegurado, porém o quanto será devolvido partirá de uma análise do caso concreto por quem for julgar, caso não haja acordo prévio entre comprador e vendedor.
Ainda, é assegurado ao comprador a devolução dos valores pagos em parcela única, conforme entendimento já sedimentado pelo Superior Tribunal de Justiça.
2. Preciso justificar a desistência da transação?
A rescisão contratual pode ser imotivada ou motivada.
Quando o comprador desiste da compra e venda sem qualquer motivo plausível, ele deve ter em mente que a responsabilidade pelo pagamento da penalidade incidente sobre o desfazimento do contrato é toda dele. Todavia, a rescisão pode ser motivada por descumprimento do contrato por parte do vendedor, o que, nesse caso, faz com que a penalidade pelo desfazimento do contrato seja exclusiva deste.
Há ainda hipóteses em que a culpa pela rescisão não possa ser imputada a comprador nem vendedor ou simplesmente haja uma culpa concorrente. Nessas situações, o contrato se resolve com a devolução total do valor pago pelo comprador sem incidência de penalidade para nenhuma das partes.
3. É legal haver o pagamento de multa? Qual o valor costumeiro?
Sim. Quando pessoas (físicas e jurídicas) firmam contratos elas esperam que este negócio seja cumprido, ou que ele se torne um ato jurídico perfeito e acabado. Havendo a quebra da relação no seu curso, aquele que não deu causa à rescisão responde pelo desfazimento do negócio mediante pagamento de multa rescisória.
Os contratos de compra e venda firmados com construtoras normalmente preveem penalidades apenas para o comprador/consumidor, penalidades estas que muitas das vezes implicam em situações de que o comprador não só perde todo valor devido, como também acaba ficando na posição de devedor da construtora. Como destacado acima, é vedado ao fornecedor reter a integralidade do valor pago pelo consumidor.
Sendo assim, caberá ao judiciário decidir sobre a questão que envolve o valor da multa a ser paga, que pode variar de 10 a 25% do valor do contrato ou do valor pago pelo comprador.
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VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO
1. O que pode ser considerado como vícios de construção?
Existe uma diferença entre vícios e defeitos de construção. O mais aceito tem sido a definição do Manual “Saúde dos Edifícios” do CREA/SP, que define:
Vícios: são “falhas que tornam o imóvel impróprio para o uso, ou lhe diminuem o valor”.
Defeitos: são falhas que podem “afetar a saúde e segurança do consumidor”.
Outro detalhe, ambos podem ser ocultos (de difícil ou impossível constatação de imediata) ou aparentes (de fácil constatação).
2. Qual(is) garantia(s) tenho com relação a eles?
Tantos os vícios como os defeitos, aparentes ou ocultos, não sanados no prazo de 30 dias, geram para o consumidor o direito de:
a) substituição do produto por outro da mesma espécie, em perfeitas condições de uso;
b) restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos;
c) abatimento proporcional do preço:
3. Quais são as alternativas para resolver o problema?
Inicialmente a questão deve ser resolvida diretamente entre comprador e vendedor, até porque, como ressaltado, este tem o prazo de 30 dias para efetuar o reparo do produto. Contudo, caso não seja tomada qualquer medida por parte do construtor/incorporador, ou caso a medida tomada não atenda às expectativas do comprador quanto a qualidade, quantidade e segurança do produto, outra saída não restará senão recorrer ao poder judiciário fazendo uso de uma das alternativas dispostas acima.
4. Como posso comprovar o vício/defeito?
· Documentos (fotografias, e-mail’s, contrato, laudos, orçamentos, notas fiscais, recibos etc);
· Testemunha (não podem ser testemunhas parentes e amigos íntimos, os quais podem ser ouvidos pelo juiz, mas são considerados informantes e não testemunhas);
· Perícia técnica de engenharia (o mais indicado para esses casos);
· Outros dependendo do caso concreto, por exemplo, vídeos/escutas telefônicas.
5. Quais cuidados devo ter para evitar esse tipo de transtorno?
Deve-se exigir o memorial descritivo da obra (tanto da unidade autônoma como das partes comuns – se for o caso), com as especificações técnicas quanto ao material (especialmente de acabamento) e metragens. Se houver dúvida, consulte um especialista.
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RENEGOCIAÇÃO DA DÍVIDA
1. Caso não esteja conseguindo pagar o financiamento, qual é a melhor solução?
O primeiro passo é negociar com a instituição financeira a incorporação das prestações não pagas ao saldo devedor e se possível com aumento do prazo do financiamento, mas sem aumentar a taxa de juros.
Atualmente, como existe a alternativa de portabilidade do crédito habitacional, se não houver acordo com a instituição financeira originária, o mutuário/devedor pode verificar as condições de financiamento com outro banco, e – se for o caso – migrar para ele.
Outra alternativa é utilizar o FGTS para pagamento de parte das prestações vincendas (até 80% do valor da parcela mensal), ou das prestações em atraso. Essa alternativa é possível somente através do Judiciário.
2. Estou pensando em recorrer a empréstimos. Esta é uma saída?
Fazer um novo empréstimo para quitar o financiamento habitacional é uma péssima saída e deve ser utilizada somente na hipótese de a pessoa ter um dinheiro extra a receber dentro de um futuro próximo ou para quitar o atraso a fim de vender o imóvel. Fora essas hipóteses, entrar numa nova dívida vai onerar ainda mais a situação financeira do mutuário e, certamente, acarretar uma nova (e maior) inadimplência. Além disso, como se sabe, os juros do financiamento habitacional são muito menores que outras modalidades de crédito, logo, o melhor é negociar o próprio financiamento.
3. Alugar ou vender o imóvel pode ser uma alternativa viável?
Não existindo possibilidade de negociação ou portabilidade, a melhor alternativa é alugar o imóvel para que seja possível manter o financiamento (desde que o contrato não vede tal situação), ou vendê-lo e quitar a dívida.
4. A portabilidade financeira pode ajudar a diminuir minha dívida?
Pode, porém isso somente ocorrerá mediante verificação da taxa de juros e o índice de correção monetária empregados no contrato já assinado e no contrato a assinar.
Se a taxa de juros for maior, não compensa portar. O mesmo raciocínio se aplica ao índice de correção monetária. Atualmente o índice de correção que mais favorece os mutuários, utilizado em todos os financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) é a TR (taxa referencial). Os demais índices chegam a ser três vezes maiores, e certamente vai pesar na hora de reajustar a prestação e o saldo devedor.
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MEMORIAL DESCRITIVO
1. O que é memorial descritivo de um imóvel?
Memorial descritivo é documento elaborado pelo construtor/incorporador que contém informações sobre o empreendimento que será construído, notadamente às especificações da obra. Referido documento é essencial e indispensável para se iniciar a construção de um condomínio em edificações e deverá ser registrado pelo construtor/incorporador no cartório de registro de imóveis que for competente para região.
2. Qual é o seu objetivo?
Esse documento tem duas funções: esclarecer exatamente como será feita a obra, e – se não houver cumprimento – garantir que a possibilidade de exigir a reparação do vício/defeitos e das eventuais perdas e danos.
Ao adquirir um imóvel na planta, o comprador não tem a noção física de como será seu imóvel, portanto a existência de um memorial descritivo é o que garante ao mesmo que aquilo que lhe foi prometido a venda será efetivamente entregue.
3.O que deve estar descrito nele?
O memorial descritivo deve conter todas as especificações da obra, tais como: quantidade de unidades que serão construídas; tamanho das unidades; quantidade de vagas de garagem por unidade; tamanho das vagas de garagem; tamanho total da unidade a ser construída; tipo de construção e acabamentos que serão empregados; além de outras informações relevantes para qualificar e quantificar o empreendimento imobiliário.
4. Recebi o imóvel e observei que há itens que não estão de acordo com o memorial descritivo. Quais providências devo tomar?
Primeiramente o comprador deverá formalizar uma reclamação direta com o construtor/incorporador requerendo que sua unidade seja adequada à descrição disposta no memorial descritivo. O construtor/incorporador terá o prazo de 30 (trinta) dias para efetuar o reparo e adequar a unidade ao memorial descritivo.
Não sendo atendido o pleito do comprador dentro do prazo, caberá ao mesmo, assim como nos casos de vício e defeito do produto, exigir, a seu critério:
a) substituição do produto por outro da mesma espécie, em perfeitas condições de uso;
b) restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos;
c) abatimento proporcional do preço:
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JUROS DE OBRA
1. O que é juros de obra ou taxa de evolução de obra?
Juros de obra ou taxa de evolução de obra é a importância cobrada pelo agente financeiro do mutuário (comprador de imóvel na planta) no período de construção do imóvel. Essa “parcela” é composta pela taxa de juros e correção monetária incidentes sobre o valor liberado pelo agente financeiro ao construtor/incorporador.
2. Quando haverá a cobrança de juros de obra?
Os juros de obra serão devidos quando o comprador optar por adquirir um imóvel através de crédito associativo.
Nessa modalidade o comprador é quem paga pela construção da sua unidade com a concessão de financiamento habitacional antes da averbação do “habite-se”.
Portanto, sempre que o empreendimento for construído por meio de crédito associativo haverá incidência de juros de obra.
3. Por que e para quem devo pagá-lo?
Referida taxa encontra-se disposta no contrato de financiamento habitacional firmado com o banco, sendo a instituição financeira a titular desse crédito.
4. A partir de quando se torna indevida a cobrança?
Todo empreendimento habitacional tem um prazo para ser construído, seja aquele fixado no contrato de compra e venda seja aquele fixado no contrato de financiamento habitacional.
Para a instituição financeira a questão se resume a duas fases: fase de construção e fase após o término da construção.
Na fase de construção, o agente financeiro libera gradativamente valores para o construtor na medida em que a obra avança, e como dito acima, os juros de obra ou taxa de evolução de obra são cobrados do valor repassado à construtora/incorporadora.
Por outro lado, a obra somente é considerada terminada, pelo agente financeiro, quando o construtor/incorporador apresenta a certidão comprobatória de averbação do “habite-se”. A partir daí inicia-se amortização do saldo devedor do financiamento com pagamento de prestações (amortização + juros) propriamente dita.
Sendo assim, uma vez transcorrido o prazo para término das obras e não havendo comprovação de averbação do “habite-se” na matrícula do imóvel, tem-se como indevida a cobrança de referida parcela.
5. Meu imóvel não foi entregue na data prevista e estou pagando juros de obra, posso suspender os pagamentos?
Regra geral é indicado que não se suspenda o pagamento uma vez que os desdobramentos dessa inadimplência podem gerar maiores prejuízos do que benefícios.
Nos contratos de crédito associativo quando o mutuário/comprador não paga a parcela de juros de obra o construtor/incorporador é quem acaba tendo que arcar com o mesmo, uma vez que é fiador do mutuário. Na grande maioria dos casos em que o construtor/incorporador “paga” em nome do mutuário os juros de obra, tem-se como consequência a negativação do nome deste e até a retenção das chaves do imóvel.
Caso seja de interesse do mutuário suspender os pagamentos, o ideal é que busque auxílio com um advogado para que seja proposta uma ação para questionar a cobrança e requerer a suspensão liminarmente.
6. Paguei indevidamente juros de obra, o que devo fazer?
Se houve pagamento indevido a título de juros de obra, pode o comprador recorrer ao poder judiciário, com o auxílio de um advogado, para reaver esse prejuízo que teve.
Trata-se de típico caso de indenização por danos materiais, sendo que o réu para essa demanda será o construtor/incorporador, uma vez que ele é o autor do ato ilícito (atraso na averbação do “habite-se”) que ensejou o prejuízo material (pagamento de juros de obra de forma indevida).
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TERMO DE ACORDO DE PAGAMENTO DE MULTA PELO ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES
1. Sou obrigado a assinar termo de acordo para recebimento de multa?
Ninguém é obrigado a assinar acordo com a construtora para recebimento de multa pelo atraso na entrega das chaves.
Sempre que for assinar um acordo com a construtora que envolva pagamento de multa e indenização é extremamente aconselhável que se esteja acompanhado de um advogado para entender melhor as consequências do negócio.
2. Quais são meus direitos caso tenha assinado termo de acordo de pagamento da multa pelo atraso na entrega das chaves?
Primeiramente é necessário destacar que o pagamento de multa pelo atraso na entrega das chaves não exonera a construtora da obrigação de pagar indenizações (danos materiais e morais) em razão do atraso. Enquanto a primeira visa penalizar o descumprimento contratual, a segunda visa, como o próprio nome diz, indenizar os prejuízos suportados pelo atraso.
É normal que em referido termo conste que o comprador dá plena e irrevogável quitação à obrigação. Neste caso, tem que ser observado se a quitação se limita ao pagamento de multa ou se abrange também as perdas e danos (danos materiais e morais). Se a quitação se der exclusivamente em relação à multa, cabe ainda discutir os danos materiais e morais. Se a quitação abranger as perdas e danos, não há mais o que se discutir sobre direitos do comprador.
Contudo, é de suma importância ter em mente que o termo de acordo, sendo um negócio jurídico, é plausível de ser declarado nulo ou de ser anulável, desde que se comprove um dos requisitos legais para tanto (Código Civil).
3. Pode a construtora reter as chaves do meu imóvel caso eu recuse assinar o termo de acordo para pagamento da multa?
Não. O pagamento da multa é uma obrigação acessória do contrato que decorre do fato de já ter havido o atraso. Ademais, não é prudente que a construtora haja dessa forma, pois, quanto mais tempo demorar para entregar as chaves, maior será o valor a ser pago a título de penalidade e indenizações para o comprador.
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