7 dicas para quem vai colocar um imóvel para alugar

A situação anda difícil e você, de repente, decidiu que está na hora de pegar aquele imóvel que está desocupado e colocar no mercado de aluguel. Para quem não tem experiência nessa área, surgem muitas dúvidas: como atrair possíveis inquilinos? Quais são os gastos que o proprietário terá com esse aluguel? Para responder essas e outras perguntas, Época NEGÓCIOS conversou com profissionais do setor imobiliário para formular algumas dicas.

Se você prefere não ter margem para dores de cabeça, então a opção é procurar uma imobiliária. Além de uma empresa de confiança, seria preferível que o escritório estivesse localizado próximo do imóvel ou, pelo menos, na mesma região da cidade em que fica o imóvel. “A imobiliária deverá conhecer o imóvel e fazer uma pesquisa sobre as características do bairro para determinar um preço para o aluguel”, diz a diretora de Locação da Lello Imóveis, Roseli Hernandes.

Por lei, o proprietário é obrigado a comercializar um imóvel que tenha condições de habitabilidade, ou seja, que apresente boas condições para quem vai viver lá. Mais do que isso, quando o mercado de imóveis para aluguel anda aquecido, é importante manter uma boa aparência para atrair inquilinos.

Quando a propriedade fica fechada durante um período, ainda assim é preciso cuidar da manutenção, mantendo o local sempre limpo. Sabe aqueles lugares que têm cara de abandonados? Então, evite a todo custo. Se o imóvel possui jardim, mantenha a grama aparada. Piscina? Sempre limpa. Se a cidade estiver passando por um período de estiagem, é até melhor esvaziar e limpar do que deixar a água suja. A falta de cuidados, além de dificultar fechar o contrato para o aluguel, também pode desvalorizar o imóvel.

Roseli Hernandes explica que uma propriedade não deve dar ao inquilino a sensação de que há reformas que precisam ser feitas – já que significa mais gastos para ele.

“Estamos em um momento no país em que há muitos imóveis vagos, por isso os inquilinos estão bem seletivos”, diz a diretora de Locação da Lello Imóveis. Ela enfatiza que o ideal é manter o imóvel que será alugado sempre em boas condições. “O imóvel é como se fosse um produto que está na prateleira e alguém precisa comprar”.

Em tempos de mobilidade digital, a melhor forma de atrair a atenção de futuros inquilinos é divulgar o local nas redes. Para isso, tire fotos dos ambientes do imóvel, em ângulos que favoreçam cada ambiente. Por exemplo: antes de tirar fotos do quarto, garanta boa iluminação para mostrar que é arejado e iluminado. Se houver garagem, tente mostrar o espaço completo. Se a cozinha conta com bons armários, vale um detalhe. Armários nos quartos? Valem fotos com portas abertas para mostrar o interior. Quando estiver satisfeito com o resultado, é só começar a publicar em sua própria timeline, repassar aos amigos ou então enviar à imobiliária para que seja feita a apresentação no site.

Definir um preço de aluguel que seja compatível com o imóvel divulgado e sua localização é fundamental para conseguir mais cliques.

“Se o imóvel estiver com preço acima do mercado, é muito provável que nem apareça no sistema de busca”, avisa Roseli Hernandes. “As pessoas normalmente procuram um certo tipo de imóvel, colocando as faixas de preços de aluguéis que estão dispostas a pagar. Se o valor estiver acima do preço médio, não será visto”.

Essa é a hora de convencer o possível locatário que aquele é o imóvel ideal para ele. Para isso, é importante facilitar ao máximo o acesso ao local. “Se não visita não tem locação”, diz a diretora de Locação da Lello Imóveis.

Como prática de segurança, sempre que o contrato é fechado com uma imobiliária, uma cópia da chave fica disponível para visitas agendadas. Se o imóvel é um apartamento, localizado em edifício com portaria, outra possibilidade é deixar uma cópia no local. Mas atenção: é importante manter um contato direto com a portaria para avisar quando possíveis inquilinos vão conhecer o local. Deixar uma pessoa entrar, sem aviso, pode ser um risco para o condomínio.

Se você vai fazer a administração do imóvel, tenha em mente que é sempre melhor agendar visitas para que ninguém perca tempo. Mas procure ser flexível com relação aos horários, já que muita gente trabalha até tarde e sua única chance de visitar um imóvel poderia ser além do horário comercial.

Antes de fechar o contrato com seu inquilino, é necessário uma boa conversa para entender as expectativas da pessoa, oferecer informações e tirar dúvidas. Além disso, é imprescindível pesquisar a “saúde financeira” do locatário, para saber se ele tem condições de cumprir com o pagamento do aluguel.

“Peça ao locatário certidões que comprovem que ele não tem qualquer tipo de problema com a justiça ou que esteja devendo dinheiro para alguém”, indica Raphael Moreira, sócio da área imobiliária da Veirano Advogados. Instituições como o Serviço de Proteção do Crédito (SPC) e o Serasa podem ajudar nessa pesquisa.

As informações que um locador precisa ter em mãos vão ajudar na decisão na hora de estabelecer que tipo de garantia – fiador, seguro fiança, depósito caução ou título de capitalização – que será utilizada pelo inquilino. A garantia é, como o próprio nome diz, uma rede de segurança para proteger o locador em caso de inadimplência durante a vigência do contrato.

Sempre que receber uma proposta por parte de um potencial inquilino, é preciso estar aberto à negociação, tanto de possíveis cláusulas que possam ser pedidas por parte do inquilino, quanto no momento de determinar qual será a garantia adotada.

Isso pode incluir desde um pedido para a mudança na data de recebimento do aluguel quanto a possibilidade de reembolsos no caso de benfeitorias no imóvel, desde que aprovadas pelo dono. Se um imóvel para aluguel não conta com armário embutidos, por exemplo, talvez seja interessante ratear custos ou descontar do aluguel valores combinados, já que ao final do contrato os armários continuarão no imóvel. Outra possibilidade é que, em caso de um imóvel que seja alugado por várias pessoas, em lugar de um único contrato, o locador poderia fechar contratos individuais – uma boa maneira de evitar a sublocação.

“Ser flexível ajuda bastante na hora de impressionar o inquilino”, diz Roseli Hernandes. Segundo ela, conforme a lei de oferta e procura do mercado, um locador disposto a negociar teria mais chances de ocupação de seu imóvel. “Do conrário, você restringe as possibilidades para que se alugue o imóvel”, acrescenta Roseli.

Quando chega o momento de assinar o contrato, é imprescindível atentar para alguns pontos. O advogado Raphael Moreira diz que há quatro pontos principais que devem constar no acordo: o preço do aluguel, o tempo de vigência do contrato (o tempo médio é de 30 meses), a garantia e eventuais penalidades, caso haja inadimplência.

O contrato deve incluir também o critério para reajuste e cláusulas para rescisão. O reajuste é feito anualmente, em geral seguindo o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), divulgado pela Fundação Getúlio Vargas, que é o índice usado como referência nos contratos de aluguel. Se as duas partes concordarem com outro tipo de reajuste, isso também deve ficar claro no contrato.

Em relação à rescisão do contrato, o texto deve estabelecer o valor da multa, caso o inquilino ou o locador decidam terminar o acordo antes do prazo estabelecido.

“No contrato de locação no Brasil, o locador não pode livremente rescindir o contrato”, afirma Raphael Moreira, da Veirano Advogados. Pela lei, esse direito é dado ao locatário, “desde que ele pague uma multa sobre isso”. “É importante que a multa e os critérios de aplicação estejam registrados no contrato”, completa o advogado.

Vale lembrar que após a assinatura do contrato, o inquilino pode pedir a inclusão de seu nome em contas de luz, água e gás. Isso não implica que o imóvel ficaria em seu nome, apenas é praxe no mercado imobiliário, por isso alguns locatários pedem documentação para que possam oficializar seu novo endereço junto a concessionárias.

Apesar de o aluguel do imóvel ser uma fonte de renda, o proprietário também tem alguns gastos na operação. Como administrador do imóvel, sempre há cópias de documentos para fazer, pequenas reformas ou consertos. Deixando o imóvel sob administração de uma imobiliária, o locador paga uma comissão pelo serviço. Em geral, o primeiro aluguel é repassado integralmente para a imobiliária, como forma de pagamento pelos serviços anteriores ao aluguel. Depois disso, paga-se mensalmente, em média, 8% do aluguel e dos encargos – se a imobiliária também administrar o pagamento do IPTU e condomínio, por exemplo.

Essas despesas com IPTU e condomínio são denominadas “despesas ordinárias” e com o início do contrato de aluguel, ficam sob responsabilidade do inquilino. Ao dono do imóvel cabem as chamadas “despesas extraordinárias”, como as obras de condomínio que possam vir a ser feitas para valorizar o imóvel. Digamos que os proprietários dos apartamentos decidam construir uma piscina no condomínio; nesse caso, essa despesa vai para o locador, não para o inquilino.

Se houver problemas no imóvel, durante o período de vigência do contrato de aluguel, como um vazamento, o proprietário só deve pagar se for comprovado que o problema era anterior à locação do inquilino. Se por imprudência ou mal uso, o inquilino quebrou alguma estrutura do imóvel, esse dano deve ser pago integralmente por ele.