Conhecimento sobre o assunto evita transtornos e assegura transparência na negociação

O direito não é capaz de regular todas as relações que existem na vida moderna. Porém, na medida do possível, leis são criadas para tentar dar mais segurança às relações, como acontece agora com a aprovação na Câmara dos Deputados do Projeto de Lei 1.220-A/2015, que regulamenta os distratos de compra e venda de imóvel entre consumidor e construtoras/incorporadoras. Contudo, antes mesmo de chegar a esse ponto extremo de quebra contratual, é importante compreender como funciona a compra de um imóvel.

De acordo com o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Vinícius Costa, a relação contratual pode ser dividida em três fases: pré-contratual, contratual e pós-contratual. “Na primeira delas, as partes envolvidas – comprador e vendedor – iniciam todo o trâmite por meio da troca de informações sobre o produto e as partes envolvidas para em um momento posterior formalizar o negócio através da promessa de compra e venda.”

No caso da compra de um imóvel, a fase pré-contratual diz respeito a se tomar conhecimento sobre o bem, suas características, localização e propriedade. Já sobre as partes envolvidas, busca-se saber se quem está vendendo é proprietário e pode vender e se quem está comprando tem condições de adquirir. “Nessa parte burocrática cabe salientar que certidões negativas do judiciário e das unidades fazendárias são de extrema importância, assim como a certidão de matrícula atualizada do imóvel”, salienta Vinícius Costa.

Ultrapassada a fase de conhecimento do bem e das partes, passa-se à de discussão das cláusulas contratuais (ainda pré-contratual). Numa relação que envolva construtor/incorporador, não irá existir o que se chama de liberdade contratual, ou seja, a possibilidade de discutir cláusulas de um contrato. “Regra geral os contratos são de adesão, o que, contudo, não afasta a possibilidade de discussão de validade de cláusulas abusivas nos termos do Código de Defesa do Consumidor. Já quando a relação é entre particulares – pessoa física com pessoa física –, existe maior flexibilidade de discussão de cláusulas contratuais, o que dá ao negócio uma característica mais próxima de um acordo”, acrescenta o presidente da ABMH.

Conforme Vinícius Costa, ajustadas as cláusulas e assinado o contrato, vem a fase contratual. Aqui cabe às partes envolvidas cumprir as obrigações assumidas dentro do prazo e da forma como contratado. “De maneira geral, o contrato de compra e venda é um documento bilateral, no qual ambas as partes assumem obrigações. O que se destaca é o dever do vendedor de entregar a unidade da forma como prometida e a obrigação do comprador de pagar o preço ajustado na forma e no tempo acordado.”

Optando o comprador por pagar através de financiamento habitacional, é altamente indicado que antes de assinar o contrato já tenha o financiamento pré-aprovado no valor que necessita, pois isso dará maior segurança ao negócio e poderá acelerar bastante sua conclusão. “Caso o pagamento seja feito com recursos próprios, o comprador não poderá esquecer que, além do valor da compra, também deverá arcar com custas de cartório e imposto sobre a transmissão do bem (ITBI), logo, não pode fazer a conta apenas com o valor da aquisição. Para quem for financiar, a regra é a mesma. Contudo, alguns bancos possibilitam incluir no financiamento os custos de transferência da propriedade do imóvel.”

Segundo o presidente da ABMH, vale ressaltar que o negócio somente se considerará perfeito e acabado a partir do momento em que a posse do bem é entregue ao comprador e a escritura pública é registrada na matrícula do imóvel. “Um mito que deve ser quebrado é que escritura pública é título de propriedade. Na verdade, a escritura pública é o documento hábil a se proceder a transferência da propriedade.”

Conforme Vinícius Costa, quem opta por adquirir um imóvel com recursos próprios deverá buscar um cartório de notas e lá lavrar uma escritura pública que, normalmente, reflete o negócio feito na promessa de compra e venda. “Essa escritura, devidamente assinada pelas partes, deve ser levada a registro no cartório de registro de imóveis onde estiver registrado o bem. Registrada a escritura, será expedida uma nova matrícula constando a informação da transferência da propriedade. Este é o documento o título que atesta a propriedade do bem.”

Para quem optar por financiar o imóvel, por lei, o contrato de financiamento tem força de escritura pública. Uma vez assinado o contrato, basta que o comprador leve a registro no cartório de registro de imóveis e se lavrará na matrícula do bem a informação da venda do imóvel. “Passa-se então para fase pós-contratual. Aqui o que cabe maior destaque são as garantias que são aplicadas ao bem imóvel e também a validade do negócio contra eventuais reivindicações de terceiros”, explica o presidente da ABMH.

Em todas as fases, as partes devem guardar um tratamento leal e prezar pela boa fé para que o negócio seja o mais tranquilo possível. “Infelizmente alguns negócios se desfazem no seu curso com ou sem culpa de alguém envolvido. Para isso existe o distrato. Porém, sempre se espera que um negócio firmado se aperfeiçoe dentro do que fora combinado entre as partes”, completa Vinícius Costa.

Antes de iniciar qualquer contrato de compra e venda, a ABMH indica que o consumidor procure um advogado com conhecimento específico na área e se informe dos direitos e deveres da relação. “Um acompanhamento preventivo poderá evitar sérios problemas, principalmente se envolver a rescisão com um construtor/incorporador caso o projeto de lei 1.220-A/2015 seja efetivamente aprovado”, aconselha o presidente da ABMH.